Le investissement dans le segment de l’immobilier de bureaux a augmenté en 2024 au-dessus de 2 000 millions d’eurosporté principalement par d’importantes opérations d’entreprise, telles que l’offre publique d’achat (OPA) de JSS sur Árima et l’augmentation de capital de Colonial souscrite par la Fondation La Caixa. Les prévisions pour 2025, avec la baisse progressive des taux d’intérêt, sont positives, bien qu’avec des nuances selon la localisation des actifs.
« En 2024, le marché des bureaux a montré des signes de stabilisation après une période de corrections importantes», résume Javier Bernades, directeur des bureaux de Cushman & Wakefield. Hipólito Sánchez, directeur exécutif des bureaux de Savills, ajoute : « Cela a été une année de réactivation, surtout à partir de l’été. Nous estimons clôturer l’année près de 2 milliards d’euros d’investissements sur le marché espagnol, après une augmentation de 41% jusqu’à la fin du troisième trimestre. En 2025, Nous dépasserons ce chiffre en raison de l’augmentation significative de l’activité des investisseurs institutionnels« .
Le principal moteur du marché des bureaux, en 2024, a été les opérations d’entreprises, qui ont atténué la baisse des volumes de transactions singulières : une seule opération de plus de 100 millions a été enregistrée, l’achat du Consorci de la Zona Franca de Barcelone de la Tour Tarragone à Blackstone. C’est le cas de l’offre publique d’achat de la banque suisse J. Safra Sarasin sur 100% de la société Árima SOCIMI, qui a valorisé l’entreprise. propriétaire de neuf immeubles de bureaux et d’un entrepôt logistique à Madrid pour 223,7 millions d’euros. D’autre part, l’entrée de Criteria, la branche d’investissement de la Fondation La Caixa, dans Colonial s’est articulée à travers une augmentation de capital composée d’espèces et d’immobilier. L’injection d’actifs, en plus de plusieurs propriétés résidentielles, a été incluse dans le périmètre trois immeubles de bureaux à Madrid et Barcelone, d’une valeur marchande de 108 millions.
Phénomène de « polarisation »
Sur le marché des bureaux, on a assisté ces dernières années à un phénomène de polarisation entre les meilleurs actifs, ceux situés au centre des villes et de la plus haute qualité, et ceux qui sont vétustes et en périphérie. « Les premiers ont eu et ont un évolution très positive, avec des hausses de prix et des taux d’occupation recordsqui sont d’environ 100 %. Cette tendance va se poursuivre et a fait preuve de résilience lors des hausses des taux d’intérêt », dit-il. Juan José Brugeraprésident de Colonial, un Ibex-35 SOCIMI axé sur les actifs de premier ordre.
« Le marché des bureaux en dehors du CBD (quartier des affaires) est confronté à un un avenir difficile si vous n’adaptez pas vos biens aux normes ESG et aux attentes actuelles des locataires. Beaucoup d’entre eux sont transformés pour des usages alternatifs: depuis 2020, à Madrid, plus de 70% des bâtiments convertis ont été transformés en logements, tandis que d’autres ont fini par être des hôtels ou des espaces flexibles », ajoute le directeur des bureaux de Cushman & Wakefield, qui souligne que Barcelone perd un opportunité d’investissement, « puisque de facto la réglementation actuelle le rend irréalisable ».
La chute des valorisations touche le fond
Après la hausse des taux d’intérêt, les bureaux ont été l’un des actifs immobiliers dont la valorisation a le plus diminué. Cependant, l’assouplissement progressif de la politique économique leur a permis de se stabiliser. Brugera de Colonial souligne : « La valeur des bureaux prime, qui a fait l’objet d’un ajustement fin 2023, Elle a déjà commencé à augmenter en 2024 et ces perspectives continueront à augmenter en 2025.« .
Après ces mois, « les rendements se sont stabilisés à 5%bien qu’avec des opérations inférieures à des opérations spécifiques », ajoute Sánchez de Savills, qui prévoit qu’à partir du second semestre « une compression des rendements commencera à être enregistrée, ce qui ouvrira une fenêtre d’opportunité de six à douze mois pour acheter à des rendements intéressants sur produit stabilisé au centre des villes. Malgré cela, Bernades de Cushman & Wakefield exprime une certaine prudence : « Même si les corrections les plus significatives semblent être derrière nous, La stabilisation complète des valeurs dépendra de la capacité d’adaptation du marché aux nouvelles réglementations et dynamiques.
Retour des opérations majeures
Cette stabilisation des valorisations permettra le retour des grosses transactions. « Nous assisterons au retour des opérations de billetterie bien au-dessus de celles enregistrées ces derniers mois, au-dessus de 50 millions d’euros. Il y aura peut-être des ventes conjointes d’actifs, mais la tendance générale sera aux actifs individuels, ce qui fera augmenter les volumes. atteindre la part historique de 30% en tant que marché d’investissement immobilier de référence », souligne le directeur exécutif de Savills Offices.
Les investisseurs les plus actifs depuis 2022 sont bureau familial et le privé. « Ils ont profité de la réduction du capital institutionnel », explique le directeur de Cushman & Wakefield. Au contraire, les fonds de capital-investissement, habitués à financer leurs opérations, se sont concentrés sur les actifs de plus grande valeur, ceux qui offrent les plus grandes marges de rentabilité.
De bons chiffres de loyer
Selon le consensus de Savills et Cushman & Wakefield, en 2024, de bons chiffres d’embauche ont été réalisés sur le marché des bureaux : entre 480 000 et 600 000 mètres carrés loués à Madrid et entre 310 000 et 315 000 mètres carrés à Barceloneavec la particularité des bons chiffres enregistrés au troisième trimestre, période atypique si l’on compte les mois de juillet et août, au cours de laquelle l’activité baisse. « Nous prévoyons que cette tendance se poursuivra », déclare Bernades de Cushman & Wakefield, tandis que Sánchez de Savills ajoute : « La demande commence déjà à s’étendre aux meilleurs immeubles de la périphérie et à de nouveaux domaines d’activité, comme le 22@ dans la ville. Comté ».
La tendance la plus en plein essor dans le secteur des bureaux est celle de leur conversion lorsque l’original n’est pas demandé sur le marché. « Il répond au besoin d’adapter les propriétés obsolètes aux demandes du marché, en offrant des rendements attractifs dans des zones à forte demande résidentielle ou touristique », détaille Bernades de Cushman & Wakfield. Même si ces changements d’usage ne sont pas toujours « simples » ou « évidents », Brugera de Colonial conclut : « La transformation urbaine est un enjeu central dans les grandes villes et le secteur des bureaux a un rôle clé de catalyseur pour cela, puisqu’il en a le pouvoir ». capacité à générer de nouveaux centres urbains dotés d’une activité économique et d’équipements qui dynamisent la ville et créent de la valeur immobilière sur laquelle construire un mix d’offre.