Les acheteurs instantanés, également appelés iBuyers, achètent et vendent rapidement des maisons à l’aide de modèles automatisés pour fixer les prix. Ces entreprises, telles qu’Opendoor et Offerpad, peuvent proposer des offres en espèces en quelques heures et ont conquis plus de 5 % du marché immobilier dans certaines villes américaines.
Étant donné que les nouvelles technologies reproduisent ou exacerbent souvent les préjugés sociétaux existants, les chercheurs de l’Université de Washington ont voulu étudier comment les iBuyers ont affecté les préjugés raciaux bien documentés dans les évaluations immobilières, en particulier les préjugés à l’encontre des propriétaires noirs.
L’équipe s’est concentrée sur Charlotte, en Caroline du Nord, où environ 35 % de la population est noire, et où en 2021, les iBuyers détenaient plus de 8 % de parts de marché. En se basant sur une analyse de cinq années de transactions immobilières dans le comté de Mecklenburg (qui comprend Charlotte), les chercheurs ont constaté qu’en moyenne, par rapport aux acheteurs individuels, les iBuyers payaient des prix plus égaux aux vendeurs de maisons noirs et blancs. Cela s’explique en grande partie par le fait que les iBuyers payaient en moyenne aux vendeurs blancs beaucoup moins qu’un acheteur individuel.
L’équipe a également découvert que les iBuyers étaient alors beaucoup moins susceptibles de vendre des maisons à des acheteurs individuels. Au lieu de cela, ces entreprises étaient plus susceptibles de vendre des maisons à des institutions, telles que de grandes sociétés de location qui ont été liées à des taux d’expulsion élevés et à des loyers abusifs.
L’équipe présenté ses recherches en juin à la Conférence de l’ACM sur l’équité, la responsabilité et la transparencequi s’est tenue à Rio de Janeiro.
« Il est facile pour les biais de s’infiltrer dans les modèles automatisés s’ils sont formés sur des données qui sont elles-mêmes biaisées », a déclaré l’auteur principal Isaac Slaughter, doctorant à l’École d’information de l’UW.
« Les modèles utilisés par les iBuyers sont essentiellement des boîtes noires propriétaires. Étant donné la longue histoire de discrimination en matière de logement aux États-Unis, nous craignions que des préjugés historiques puissent influencer ces modèles en coulisses, à l’insu du public. »
Les chercheurs ont extrait 50 000 registres de transferts de propriété accessibles au public entre 2018 et 2023 pour le comté de Mecklenburg, qui comptait 1,1 million d’habitants lors du dernier recensement. L’équipe a recoupé ces registres de transfert avec les listes électorales de Caroline du Nord, qui indiquent la race de chaque personne.
En prenant en compte 50 facteurs, dont la taille de la maison et le taux de criminalité du quartier, l’équipe a constaté qu’en moyenne, les maisons appartenant à des Blancs se vendaient à des acheteurs privés pour 36 051 $ de plus que les maisons appartenant à des Noirs. Mais lorsque les maisons étaient vendues à des iBuyers, cette différence se réduisait à 4 436 $, car les iBuyers payaient en moyenne 4 376 $ de plus aux propriétaires noirs, tandis qu’ils payaient 27 239 $ de moins aux propriétaires blancs.
« Nous avons très peu de raisons de croire qu’il s’agit d’une intervention délibérée », a déclaré l’auteur principal Nic Weber, professeur associé à l’UW à l’iSchool. « Les iBuyers paient un peu plus aux propriétaires noirs, mais pas beaucoup plus. Au contraire, les iBuyers ne semblent pas disposés à payer aux propriétaires blancs ce qu’ils pourraient gagner s’ils vendaient par l’intermédiaire d’un courtier traditionnel. »
En analysant les données, l’équipe a également constaté des anomalies dans la manière dont les acheteurs de maisons ont été achetés par des iBuyers. Lorsque des iBuyers vendaient des maisons à Mecklenburg, les institutions (souvent des sociétés de placement immobilier) achetaient 25 % des maisons. Pourtant, lorsqu’un particulier (autre qu’un iBuyer) vendait la maison, les institutions n’en achetaient que 15 %.
L’équipe a également constaté des différences raciales dans ce changement. Lorsque les iBuyers achetaient et revendaient des maisons, les maisons appartenant à des Blancs et à des Noirs étaient rachetées à des taux plus élevés par les institutions. Mais l’augmentation de la propriété institutionnelle des maisons appartenant à des Blancs (de 9 % pour les particuliers à 17 % pour les iBuyers) était supérieure à l’augmentation des maisons appartenant à des Noirs (de 33 % à 36 %).
La conversion en biens immobiliers appartenant à des institutions est associée à des conséquences négatives, notamment des loyers abusifs et des taux d’expulsion plus élevés.
« Ces sociétés d’investissement immobilier ont tendance à rechercher des logements bon marché qu’elles peuvent acheter et convertir en logements locatifs afin de pouvoir en tirer profit sur plusieurs décennies », a déclaré Weber. « Ce changement de taux de conversion des particuliers aux institutions est donc inquiétant car aux États-Unis, l’un des principaux moyens par lesquels les gens acquièrent de la richesse et la transmettent d’une génération à l’autre est l’accession à la propriété. »
Les chercheurs prévoient d’appliquer cette méthode à d’autres régions, comme le comté de Maricopa, en Arizona, et le comté d’Orange, en Floride, où se trouvent un grand nombre d’iBuyers, des données disponibles sur les ventes de maisons et la race, ainsi qu’une diversité démographique. Ils prévoient également d’interroger des personnes ayant vendu des maisons à des iBuyers pour savoir à quoi ressemble l’expérience.
« Les iBuyers offrent un service. Ils rendent le processus de vente de maisons plus rapide et plus simple », a déclaré Slaughter. « Bien que notre analyse à Mecklenburg suggère que les iBuyers étendent certains désavantages auxquels les vendeurs de maisons noirs ont tendance à être confrontés aux vendeurs de maisons blancs également, nous ne savons pas si les gens ressentent ces ventes comme étant généralement néfastes ou s’ils sont conscients des compromis que cela implique. »
Eva Maxfield Brown, doctorante à l’iSchool, est également co-auteur de cet article.
Plus d’information:
Isaac Slaughter et al., L’impact de l’achat en ligne ne se limite pas aux disparités raciales : preuves du comté de Mecklenburg, en Caroline du Nord, Conférence 2024 de l’ACM sur l’équité, la responsabilité et la transparence (2024). DOI: 10.1145/3630106.3659027