Il secteur hôtelierdu segment investissement, a clôturé son deuxième meilleure année de la série historiqueavec un volume de investissement de 4,1 milliards d’euros, seulement derrière 2018, où les 5 milliards ont été atteints, selon les données publiées il y a une semaine par le cabinet de conseil CBRE. Ce chiffre représente entre 40% et 45% de tout ce qui a été investi dans le secteur immobilier au cours de l’année dernière, dans un exercice atypique, par rapport à 2022.
2023 a été une année compliquée pour l’investissement immobilier en raison de la hausse des taux d’intérêt et de l’ajustement de la valeur des actifs. Bien que les chiffres des cabinets de conseil ne soient pas définitifs, la somme des décaissements effectués par les investisseurs était d’environ 9 milliards d’eurospresque la moitié de celui de l’année précédente. Cette situation est cependant peu ou pas remarquée dans le secteur hôtelier, devenu « l’eldorado » des fonds internationaux.
« 2023 a été une année historique pour l’investissement hôtelier. Il est devenu le premier type d’actif dans notre pays, qui peut devenir la principale destination d’investissement hôtelier en Europe, devant même le Royaume-Uni, la France ou l’Allemagne », résume Laura Hernandodirecteur des hôtels du cabinet de conseil Colliers.
Le volume élevé d’investissement a été produit par quelques opérations réalisées par des fonds institutionnels. Le principal a été l’acquisition, par le fonds souverain de Singapour GIC, de 35% de HIP, le plus grand propriétaire d’hôtels en Espagne et possédant également des actifs au Portugal et en Italie. Cette transaction représente à elle seule près d’un tiers du total enregistré tout au long de l’année. Un autre fonds souverain, en l’occurrence l’ADIA d’Abu Dhabi, a réalisé deux acquisitions importantes : il a payé 600 millions d’euros pour 17 hôtels répartis dans toute l’Espagne et environ 250 millions supplémentaires pour 51 % du Proyecto Calviá Beach, un complexe hôtelier de Majorque.
« Les investisseurs institutionnels et les fonds souverains ont représenté environ 50% du volume total d’investissement, soulageant les fonds de private equity qui ne représentent que 11% », souligne-t-il. Enrique Losantos, PDG de JLL. Laura Hernando explique pourquoi, au-delà du fait qu’il s’agit de capitales qui ne sont pas excessivement touchées par la hausse des coûts de financement : « La bonne performance des hôtels et les prévisions positives du comportement de la demande touristique à court et moyen terme vont se poursuivre. attirera sans aucun doute des liquidités dans le secteur en 2024. De plus, la pandémie a renforcé la perception des hôtels de vacances comme un atout clé pour les investisseurs et les exploitants.
Bureaux et actifs commerciaux, à l’inverse
À l’opposé des hôtels se trouve un autre type d’actifs, qui ont traditionnellement été au centre de l’attention des investisseurs immobiliers, Des bureaux et les actifs commerciaux, surtout les centres. D’une part, l’essor du commerce électronique et, d’autre part, plus récemment, du télétravail, ont éliminé du marché l’appétit pour l’acquisition de ces propriétés.
En 2023, l’investissement en bureaux était d’environ 1 000 millions d’euros, soit près de la moitié de celui de l’année précédente, conformément à ce qui s’est passé sur l’ensemble du marché. Les investisseurs institutionnels et les fonds de capital-investissement ont pratiquement disparu d’un marché dont les principaux protagonistes étaient des investisseurs privés. « Il y a eu une augmentation des investissements sur le marché intermédiaire et un plus grand appétit pour les capitaux nationaux, cherchant à tirer parti de la moindre liquidité existante », commente-t-il. Adolfo Ramírez-Escudero, président de CBRE en Espagne et en Amérique latine. Selon Savills, la superficie occupée par ce type d’espaces était d’environ un demi-million de mètres carrés dans la capitale et de 230 000 mètres carrés à Barcelone.
Dans le cas d vente au détail, un anglicisme qui regroupe tous types d’actifs commerciaux, comme les magasins, les supermarchés ou les centres commerciaux et les parcs, l’investissement a clôturé 2023 à environ 1 200 millions. La baisse est plus importante, mais en 2022 une grande opération de 2 milliards a été clôturée, ce qui modifie la comparaison. Par rapport à ce qui se passe actuellement dans les bureaux, le commerce de détail a été sévèrement pénalisé avant même la pandémie, ce qui peut être un catalyseur pour une reprise rapide. « C’est le type d’actif avec le plus grand potentiel de croissance pour 2024. Il existe des processus de vente de portefeuilles et de centres commerciaux de volumes importants dans une phase avancée de négociation, en plus du fait que les fondamentaux, les niveaux d’occupation et les loyers sont bons », explique-t-il. Borja OrtegaPDG de BNP Paribas Real Estate.
Logistique, demande solvable, mais correction des prix
La situation du marché de la logistique se situe entre les marchés qui connaissent les pires moments, comme celui des bureaux, et ceux qui se portent mieux, comme le secteur résidentiel. D’une part, en 2021 et 2022, grâce à la montée du commerce électronique et à la pandémie, le secteur s’est développé : les entreprises exigeaient de plus en plus d’espace d’entrepôt et les investisseurs souhaitaient intégrer ce type d’actifs dans leurs portefeuilles. Cela a provoqué une baisse rapide des rendements et une hausse des prix de l’immobilier. Avec le changement de politique monétaire, retours et valeurs d’expédition corrigésmais la demande de mètres carrés est restée presque intacteau point que dans des régions comme la Catalogne, il n’y en a pratiquement pas à louer.
Jusqu’au troisième trimestre, selon les données de Catella, L’investissement a chuté de près de 70%, par rapport à 2022jusqu’à ce que le 675 millions d’euros. En ce qui concerne les locations, en 2023, « un chiffre historique a été enregistré, selon Carlos López, PDG de Catella. « En ce qui concerne 2024, on estime que la demande restera à des niveaux similaires à ceux enregistrés en 2023 », ajoute Borja. Ortega. Les chiffres de Savills estiment les embauches à Madrid à environ 950.000 mètres carrés et à Barcelone à 550.000.
Une autre tendance dans la logistique actuelle est que les investisseurs commencent à se détourner des grandes villes. « En 2023, les investissements ont été délocalisés de Madrid et de BarceloneQuoi ils détiennent 70% du capital« , déclare Oriol Barrachina, PDG de Cushman Wakefield. « Il y a de nouveaux acteurs intéressés à entrer sur le marché. Pour 2024, les perspectives sont optimistes », confirme-t-il. Oriol Gual, directeur industriel et logistique chez Colliers. « Nous prévoyons un volume de plus de 1,2 milliard l’année prochaine, confirme Jaime Pascual-Sanchiz, PDG de Savills.
Résidentiel et alternatif, les coups de coeur
Avec l’hôtellerie, tous les segments liés au résidentiel font partie des actifs favoris des investisseurs : du logement locatif aux formules plus innovantes, comme le coliving. Selon les données de Savills, Les loyers résidentiels ont bougé d’environ 2,6 milliards d’euros en 2023 et les prévisions sont plus élevées pour 2024. « Le déséquilibre entre l’offre et la demande sur le marché espagnol continue de stimuler la demande de location et l’appétit des investisseurs pour ce produit ou même pour les terrains sur lesquels le développer », commente Enrique Losantos.
Il résidentiel à louer à des prix abordables Il a également trouvé sa place sur le marché. Adolfo Ramírez-Escudero souligne : « Il y a des intérêts. 41% de l’investissement entre janvier et septembre a été dans ce type de propriété. » En outre, les alternatives de logement telles que le flex living, les maisons de retraite ou les résidences pour étudiants, ainsi que d’autres segments alternatifs, ont attiré environ 600 millions de personnes en 2023, un chiffre qui doublera en 2024, selon Savills.
Précisément, au sein de ces alternatives, le centres de données (centres de données) Ils font partie des typologies qui ont suscité le plus d’intérêt. « Le marché a été indifférent aux conditions générales du marché. Après le ‘boom’ de 2021 et 2022, 2023 a été l’année de consolidation du secteur, où les principaux protagonistes ont été les opérateurs déjà établis, qui ont mis en œuvre des plans de croissance. » L’année 2024 sera une période d’opportunités, où les transactions d’actifs opérationnels gagneront des parts de marché par rapport aux transactions foncières », conclut José María Gillaume, directeur des centres de données chez Colliers.