El reciente nombramiento de Isabel Rodríguez como Ministra de Vivienda y Agenda Urbana supone un golpe encima de la mesa, al menos aparente, del nuevo Gobierno sobre el calado del problema existente, principalmente en las principales ciudades, en el acceso a la vivienda, en concreto à louer. Dans sa présentation publique, Rodríguez a tendu la main au secteuroù sa nomination a été bien accueillie, même s’il reste dans l’attente de ce que sera son rôle et des mesures ou réformes qu’il souhaite entreprendre.
Parallèlement à la cérémonie de remise des nouveaux portefeuilles de l’Exécutif, l’Association des Économistes de Madrid, dans son Forum des Économistes de l’Immobilier, a organisé une journée sur les principaux défis, tant pour le secteur privé que pour le public, à doter le pays d’un parc de logements sociaux. Lors de la dernière législature, le gouvernement s’est lancé un défi, parvenir à ce que 20 % du parc résidentiel ait un caractère public dans un délai de 20 ans. A priori, c’est un objectif utopique car « le parc d’appartements sociaux devrait croître chaque année autant que le total existant aujourd’hui », selon un rapport publié il y a quelques mois par l’école de commerce ESADE.
Associer logement et soins de santé
La première mesure réclamée par les experts immobiliers est de doter la politique du logement social d’un budget. Alexandra Moraassocié chez Arenhos Advisors, un cabinet de conseil pour les capitaux souhaitant investir dans des locations résidentielles abordables, a comparé les soins de santé au logement : « Il y a à la fois deux droits dans la Constitution espagnole : le droit à la protection de la santé et au logement. au même endroit, mais aujourd’hui un traitement différent en matière budgétaire« .
Dans cette même ligne, Manel Rodriguezpartenaire et conseiller du Grupo Salas et de la Fondation Salas, cette dernière une entité à but non lucratif qui développe environ 2.000 logements à des prix abordables avec l’aide de différentes administrations, a ajouté : « Si nous voulons un parc de logements semi-publics en dessous du marché, un investissement public est nécessaire, comme cela se produit dans le domaine de la santé. « Les différents gouvernements doivent allouer un budget continu et à long terme pour créer davantage de logements. »
Javier Brazaco-fondateur et PDG de la société de gestion Lagoon Living, qui développe des logements en collaboration public-privé avec la municipalité de Malaga et qui bénéficie du soutien du capital suédois, a également réclamé davantage de fonds : « Historiquement, il y a toujours eu des aides au développement du logement. Cependant, en 2022, le budget du ministère des Transports, de la Mobilité et de l’Agenda urbain n’était que de 905 millions d’euros, un montant qui n’est pas comparable aux autres portefeuilles. « Nous devons récupérer les mesures qui ont fonctionné dans le passé ».
Financement à taux bas
L’un des principaux obstacles au développement du logement, surtout dans un régime abordable, est le financement. Dans le contexte actuel des taux d’intérêt, cette tâche semble plus compliquée. C’est l’une des raisons pour lesquelles, lors de la législature précédente, le gouvernement a annoncé la mobilisation de 4 milliards d’euros, à travers l’ICO et imputés aux fonds européens, pour financer la promotion de l’offre résidentielle neuve avec des prix de location inférieurs au marché.
Selon Manel Rodríguez, les fonds que l’ICO traitera sont « essentiels ». « Nous ne pouvons pas financer la promotion de ce type de propriété avec les banques traditionnelles, alors que les financements alternatifs sont inabordables. Nous avons besoin de capitaux provenant des fonds européens. Nous constatons une certaine agilité dans le traitement et l’accord entre le ministère et l’ICO est sur le point d’être conclu, même si nous entrevoyons un effondrement potentiel. Selon nous, l’ICO n’a pas la structure pour gérer 4 milliards d’euros », a-t-il ajouté. Le directeur de la Fondation Salas affirme que Le financement doit être, oui ou oui, à taux fixe et inférieur à 4%. « En Catalogne, nous avons réussi à financer des promotions entre 2,7% et 2,95%, mais une subvention publique est prévue pour abaisser le taux », a-t-il souligné.
Ramón Ruizpropriétaire associé de Visoren, gestionnaire d’origine catalane spécialisé dans les propriétés locatives protégées, explique pourquoi un financement bon marché est nécessaire pour réaliser ces projets : « Nous pensons qu’il est possible de rentabiliser l’investissement dans le logement social. Nous disposons de 1 300 construit dans près de 30 contrats avec différentes administrations et ce sont des affaires à très long terme. C’est un modèle économique très stable, mais avec une rentabilité très faible, qui, si elle est bien gérée, constitue une activité attractive pour les fonds de pension et les compagnies d’assurance. Il ne s’agit pas d’une affaire immobilière, mais d’une affaire financière et de gestion. » Dans le même ordre d’idées, Javier Braza a souligné que les rendements de ce type d’actifs sont comparables à ceux d’un obligation à revenu fixeoffrant un rentabilité nette entre 4,3% et 4,5%.
Plus de foncier public et de garanties dans le recouvrement des loyers
La promotion de biens immobiliers destinés à la location à des prix inférieurs à ceux du marché implique que l’administration publique cède les terrains dont elle est propriétaire. Ce n’est pas un nouveau format. Ces dernières années, plusieurs plans de collaboration public-privé ont été promus, dans lesquels des entreprises publiques assument la construction d’appartements et la gestion des locations pour des périodes allant de 45 à 80 ans. La Communauté de Madrid, la Generalitat Valenciana et les municipalités de Madrid, Barcelone et Malaga ont des projets ambitieux en cours. Ramón Ruiz a lancé un plaidoyer : « Nous construisons déjà des logements, mais nous avons besoin de plus de terres parce que c’est un service public« .
La disponibilité de ces terrains dépend de la rédaction d’un cahier des charges adapté aux exigences du secteur privé, selon tous les experts. « Pour nous, être propriétaires de logements locatifs, c’est comme posséder une infrastructure sur laquelle nous ne pouvons courir aucun risque d’exploitation », a-t-il souligné. Raúl Blasco, PDG de Bialto, la plateforme de gestion qui exploite les logements locatifs de la société de gestion DWS, qui possède 1 700 appartements Plan Vive, dans la Communauté de Madrid. « Nous voyons la demande inexistante de fonds d’infrastructure couverte par la demande existante en Espagne de produits de location. Pour cette raison, nous ne pouvons pas avoir de non-paiements ou d’arriérés. Ce doit être l’administration qui assume la perception de ces loyers : ou Le L’administration assume la perception de ces loyers, ou bien elle nous laisse choisir les locataires. Par exemple, dans le plan Vive, nous devons accepter les candidats par ordre chronologique. Si une personne est sur une liste de défaillants, nous devons louer les logements à eux », a-t-il ajouté.
Le gestionnaire propose que le cahier des charges comprenne les contracter une assurance non-paiement, qu’elle est recevable, et a profité de l’occasion pour reprocher que la modification de la Loi sur les Baux Urbains (LAU) qui est incluse dans la Loi sur le Logement rende les expulsions difficiles. « Dans l’administration, il y a une volonté d’écouter le secteur privé, ils nous écoutent de plus en plus », a-t-il conclu. Le directeur de Lagoon Living reconnaît que l’administration peut aider, même si « ce sont des opérations foutues au niveau de la rentabilité ». « Nous voulons un cadre réglementaire commun dans lequel nous pouvons travailler et nous serons beaucoup plus nombreux à assister aux appels d’offres », dit-il.