La pandémie du marché du logement crée une richesse extraordinaire

Au cours des deux dernières années, les Américains propriétaires de leur maison ont ajouté plus de 6 000 milliards de dollars de richesse immobilière. Pour être clair, cela ne signifie pas que les constructeurs de maisons ont transféré 6 billions de dollars de nouvelles maisons aux acheteurs, ou que les propriétaires existants ont fait 6 billions de dollars en améliorations de cuisine et de salle de bain.

Au contraire, la majeure partie de cet argent a été créée par le simple fait que le logement, qui est rare et en forte demande à travers l’Amérique, a augmenté à une vitesse record pendant la pandémie. Des millions de personnes – réparties sur les 65 % des ménages américains qui possèdent leur propre maison – ont une part de cette aubaine.

C’est une histoire remarquablement positive pour les Américains qui possèdent une maison ; il est également intrinsèque à la crise de l’abordabilité du logement pour ceux qui n’en ont pas. Pour eux, les loyers augmentent rapidement. L’inflation réduit leurs revenus. Et la chose même qui a créé toute cette richesse a poussé l’accession à la propriété comme un moyen de créer de la richesse encore plus loin dans un avenir lointain.

Cette double réalité fait suite à un événement de création de richesse de masse avec peu de précédents dans l’histoire américaine.

« J’ai vraiment du mal à trouver un parallèle avec cela », a déclaré Benjamin Keys, professeur à la Wharton School of Business, essayant d’identifier un moment où tant de personnes ont gagné autant de richesse en si peu de temps.

En pourcentage, le marché boursier a augmenté davantage pendant la pandémie, mais moins d’Américains en ont profité. Au cours du dernier boom immobilier, la hausse de la valeur des maisons a été tout aussi stupéfiante, mais limitée à moins de régions du pays. Et cette justice a en grande partie disparu dans le genre de buste qui, selon les économistes, est beaucoup moins probable cette fois. Peut-être une meilleure analogie, a suggéré M. Keys, serait la frénésie foncière du territoire de l’Oklahoma en 1889 ou le boom pétrolier de Los Angeles dans les années 1920, événements qui ont brusquement changé qui possédait des terres et combien elles valaient.

L’estimation de 6 billions de dollars américains par la Réserve fédérale ne tient pas compte de la totalité de la valeur nette des immeubles locatifs. C’est donc une sous-estimation des fortunes qui se sont accumulées sur le marché du logement ces derniers temps.

Des événements difficiles à prévoir comme une récession douloureuse pourraient encore récupérer une partie de cette somme. Et bien sûr, cette richesse n’est pas la même chose que d’avoir de l’argent garé sur un compte bancaire. Pour en profiter, les ménages doivent vendre une maison ou débloquer sa valeur grâce à un instrument comme un prêt immobilier, et ce n’est pas sans risque. Mais les preuves montrent que les propriétaires utilisent la valeur nette de leur maison de manière réelle – pour envoyer leurs enfants à l’université, démarrer une entreprise, continuer à investir dans la construction de maisons et créer encore plus de richesse.

« Il y a une image rose et une image pas si rose », a déclaré Emily Wiemers, économiste à l’Université de Syracuse, qui a étudié comment les familles utilisent la valeur nette de leur propriété pour financer l’enseignement supérieur. « Le revers de la médaille est assez inquiétant. Il y a ce groupe d’enfants dont les parents ne possèdent pas de maison et n’ont donc pas vu cette richesse augmenter, et dont les parents ont peut-être vu leur revenu baisser. »

Les implications cumulatives sont profondes et divergentes : cette ère d’équité croissante permettra à certaines familles de créer pour la première fois de la richesse intergénérationnelle. Cela obligera d’autres familles à retarder l’acquisition d’une maison pendant des années.

Cela augmentera les inégalités car les gains iront de manière disproportionnée aux baby-boomers (au détriment des milléniaux, qui achèteront un jour leur maison) et aux ménages blancs, dont le taux de propriété est supérieur de 30 points de pourcentage à celui des ménages noirs. Mais les familles propriétaires noires en profiteront particulièrement parce que la majorité de la richesse des ménages noirs se présente sous la forme de logements.

« Je ne pense pas qu’il existe une alternative viable à l’accession à la propriété à ce stade » pour créer de la richesse, a déclaré Cy Richardson, vice-président senior des programmes de la National Urban League, qui promeut l’accession à la propriété parmi les familles noires. « Et c’est un désastre économique pour les familles noires qui ne peuvent pas acheter leur propre maison. »

Les ménages aux revenus les plus élevés, qui possèdent les maisons les plus chères, ont enregistré les gains globaux les plus importants. Mais parce que l’accession à la propriété est si répandue en Amérique, le cinquième des ménages les plus pauvres a également ajouté environ 600 millions de dollars en capital immobilier au cours des deux dernières années. En termes de pourcentage, ils ont connu les gains de richesse les plus importants.

Les propriétaires qui se souviennent de la crise immobilière de 2008 pourraient être nerveux à propos de tout cela. Mais il s’agit d’un marché du logement très différent, a déclaré Mark Zandi, économiste en chef de Moody’s.

La bulle du début des années 2000 était caractérisée par des prêts risqués et un surdéveloppement. Aujourd’hui, les acheteurs de maison sont sur un terrain beaucoup plus solide avec leurs cotes de crédit, leurs hypothèques conventionnelles et leurs économies en cas de pandémie. Il y a maintenant une pénurie de logements à l’échelle nationale. Et cela s’est heurté à la demande croissante de taux hypothécaires historiquement bas, aux familles cherchant plus d’espace pendant la pandémie et aux télétravailleurs cherchant à déménager dans des endroits moins chers. En conséquence, les valeurs immobilières ont augmenté presque partout (rendant beaucoup de ces endroits abordables moins abordables).

La croissance des prix ralentira très probablement maintenant que les taux d’intérêt augmentent rapidement, mais les économistes ne s’attendent généralement pas à ce que les prix baissent. Il y a tout simplement trop de demande pour trop peu de logements en Amérique aujourd’hui. La hausse des taux d’intérêt rendra l’accès aux capitaux propres plus coûteux. Mais cette équité, a déclaré M. Zandi, « se révélera en grande partie permanente ».

Black Knight, une société qui suit le marché hypothécaire, estime que le propriétaire moyen d’une hypothèque a gagné 67 000 $ en « capitaux propres vulnérables » au cours des deux dernières années. C’est l’argent réel auquel les ménages pourraient accéder tout en conservant 20 % de la valeur nette de leur maison, comme l’exigent souvent les prêteurs.

Selon cette mesure, le créancier hypothécaire moyen de la région de San Jose, en Californie, a emprunté 230 000 $ en deux ans. À Boise, Idaho, c’est 114 000 $. À Cleveland, c’est 27 000 $.

« C’est formidable pour une grande partie des ménages américains », a déclaré Michael Lovenheim, économiste chez Cornell. « Et ce n’est pas seulement pour les super-riches, et ce n’est pas seulement pour ceux qui vivent dans les grandes villes superstars. Cela se produit également à Ithaque.

M. Lovenheim a constaté que les familles qui ont connu une croissance plus élevée des prix des maisons pendant que leurs enfants étaient à l’école étaient plus susceptibles d’envoyer leurs enfants à l’université. Et les enfants qui allaient à l’université étaient plus susceptibles de fréquenter des universités publiques phares que des collèges communautaires.

Lui et ses collègues ont également constaté que les ménages dont la valeur des maisons augmentait étaient plus susceptibles d’avoir des enfants. Les travaux d’autres chercheurs ont montré qu’ils sont également plus susceptibles de créer de nouvelles entreprises.

« Cette richesse est-elle réelle ? », a demandé M. Lovenheim. « Les gens agissent comme si c’était réel. »

La première maison que Julio Velezon II a pu acheter à Springfield, en Virginie, en 2019, a considérablement changé sa vie. Lui et sa femme ont eu leur premier enfant dans cette maison en rangée. Puis, en décembre, ils pourraient acheter une maison unifamiliale plus grande et conserver la première maison comme bien locatif.

S’ils n’avaient pas acheté en 2019 – avant les prix de l’immobilier et l’inflation des loyers d’aujourd’hui – il sait exactement à quel point sa vie aurait été différente : ne pas acheter de maison, a-t-il dit, aurait signifié ne pas avoir de fils.

« Je ne me serais pas senti à l’aise d’avoir un enfant quand nous avons déménagé et loué », a déclaré M. Velezon, un sergent du génie de l’armée de l’air de 35 ans. « La location est une variable tellement inconnue – elle est laissée à la merci de quelqu’un d’autre, le marché. »

Maintenant, il imagine qu’un jour son fils de 18 mois pourrait vivre dans l’une de ces maisons à l’âge adulte.

Des histoires similaires sont de plus en plus hors de portée pour les autres familles qui viennent à First Home Alliance, une société de conseil en logement à but non lucratif basée en Virginie du Nord qui a aidé M. Velezon. Aujourd’hui, une famille de 70 000 $ par an ne peut pas concourir pour une maison de deux chambres dans la région.

« Certains d’entre eux n’ont qu’à attendre », a déclaré Larry Laws Sr., président de First Home Alliance (une organisation à but non lucratif qu’il a fondée avec sa propre fortune immobilière). «Nous pouvons les éduquer sur le processus et les qualifier pleinement pour l’abordabilité. Mais ils ne peuvent pas faire leurs courses dans cette zone.

Au lieu de cela, ils attendront que leurs revenus augmentent, que les prix des maisons baissent ou que la construction de maisons neuves reprenne de la vitesse.

Mais à l’avenir, M. Keys, le professeur de Wharton, craint que toute cette richesse immobilière ne fasse que renforcer des aspects du marché immobilier américain qui sont fondamentalement problématiques : que les familles sentent qu’elles ont peu d’alternatives pour se constituer un patrimoine, et que les maisons doivent servir de protection. et actif financier que les propriétaires sont ainsi incités à protéger cet actif.

« En fait, il y a quelque chose de nocif là-dedans », a-t-il dit. D’une certaine manière, des millions de personnes ont gagné des billions de dollars au cours des deux dernières années en ne faisant rien.

« Mais c’est encore pire », a-t-il poursuivi. « Ce n’est pas qu’ils ne font rien ; c’est parce qu’ils ont agressivement bloqué le développement dans tant d’endroits.

Cette richesse a été créée, dit-il, précisément parce qu’il était si difficile de construire des maisons en Amérique. Et cela pourrait rendre encore plus difficile d’en construire davantage.