Selon les experts, la volonté croissante des communautés ontariennes de réglementer, d’autoriser et de réprimer les services de location à court terme en ligne comme Airbnb pourrait rendre les hôtes et les propriétaires plus vulnérables que jamais.
Ce qui a commencé à Toronto comme un moyen de freiner la financiarisation galopante du marché du logement de la ville s’est maintenant étendu à d’autres communautés ontariennes, où la réglementation vise à arrêter les spéculateurs immobiliers, à étouffer les fêtes gênantes et à préserver le tissu social des quartiers.
L’évolution du paysage juridique entourant les locations à court terme comprend des normes plus strictes et pourrait entraîner un préjudice supplémentaire pour les plaignants, en particulier si un tribunal conclut que les propriétaires et les exploitants n’ont pas respecté les lois locales.
« Par exemple, en tant qu’opérateur ou hôte, vous pouvez vous exposer à une responsabilité supplémentaire si vous essayez de contourner les licences municipales et d’opérer à court terme sans respecter les exigences municipales », a déclaré Laura Gurr, associée chez Cohen Highley LLP, qui se spécialise dans l’accession à la propriété – et s’est spécialisé dans le droit du logement abordable.
Les affaires judiciaires de l’Ontario illustrent les risques de responsabilité pour les hôtes
Il suffit de regarder quelques affaires devant les tribunaux de l’Ontario pour avoir une idée de la façon dont les hôtes et les propriétaires peuvent être poursuivis et pour les montants en cause.
Par example:
- Un homme de St. Thomas poursuit Airbnb et le gardien et propriétaire d’une unité de location à court terme à Ottawa pour 1,67 million de dollars après être tombé dans un escalier en colimaçon en janvier 2020 et avoir subi un traumatisme crânien, selon des documents judiciaires.
- Des documents judiciaires montrent également qu’une femme de Toronto a récemment déposé une poursuite de 1 million de dollars contre Airbnb et le propriétaire d’une location à court terme après avoir été maltraitée par un chien en liberté dans une unité de Scarborough en mai 2020.
- Une poursuite de plus de 2 millions de dollars a été déposée contre Airbnb, le propriétaire et gestionnaire d’une unité de location à court terme dans la communauté de ski de Mulmur, dans le centre de l’Ontario, par un homme de Toronto après être tombé d’un balcon au deuxième étage alors qu’il dormait.
Dans ce dernier cas, la poursuite allègue qu’il a dormi dans un lit qui avait été poussé contre un balcon donnant sur le rez-de-chaussée de l’immeuble, et lorsqu’il s’est retourné, il est passé par-dessus la balustrade et est tombé à l’étage inférieur, causant des blessures graves.
Condo Corps peut être à risque avec l’octroi de licences
Gurr a déclaré que des cas comme ceux-ci illustrent la nécessité pour les propriétaires et les hôtes de comprendre les risques de responsabilité. Elle a dit que c’est particulièrement important dans les immeubles d’habitation, où les sociétés de copropriété pourraient déposer des réclamations pour dommages même si un condo est utilisé comme hôtel clandestin à l’insu de la société.
Elle a dit qu’une grande partie de son travail consistait à fermer des locations à court terme clandestines parce qu’elles causaient des problèmes aux autres propriétaires de l’immeuble.
« Je le vois dans ma pratique probablement une fois par mois », a-t-elle déclaré. « Surtout si vous avez des équipements partagés comme une piscine, une location à court terme peut exercer une pression supplémentaire sur ces types d’équipements et créer de nombreux conflits avec les résidents propriétaires de la propriété. »
Pour cette raison, London, en Ontario, propose une loi exigeant que les propriétaires de logements locatifs à court terme obtiennent l’approbation écrite de leur autorité de copropriété afin de se qualifier pour une licence.
La ville va également plus loin que la plupart des municipalités en matière d’exigences d’assurance, proposant que toute personne hébergeant des invités via un service de location à court terme en ligne doive avoir au moins 5 millions de dollars d’assurance responsabilité civile pour pouvoir fonctionner.
Les limites de responsabilité personnelle de 5 millions de dollars pour un propriétaire immobilier peuvent ne pas être facilement disponibles sur le marché.– Mark Cripps, porte-parole du BAC
« [It] semble être une bonne mesure pour s’assurer que les hôtes et les invités sont protégés contre tout type de réclamations en responsabilité », a déclaré Thorben Wieditz, directeur de Fairbnb Canada, une organisation qui s’efforce d’établir des « règles équitables » pour les locations à court terme.
« Le fait que Londres ait la prévoyance d’accueillir cela est de bon augure pour les invités et les hôtes, je pense. »
Wieditz dit que cela pourrait être un bon signe, mais selon le Bureau d’assurance du Canada (BAC), ce type d’assurance responsabilité pour les locations à court terme n’est généralement pas disponible auprès des plus grandes compagnies d’assurance du pays.
« Les limites de responsabilité personnelle de 5 millions de dollars pour un propriétaire immobilier peuvent ne pas être facilement disponibles sur le marché et sont généralement proposées par des sociétés de transport spécialisées », a écrit le porte-parole Mark Cripps dans un e-mail à CBC News.
« Quiconque envisage d’utiliser sa propriété pour une location à court terme devrait parler à son agent d’assurance. »
L’assurance devrait être obligatoire, selon un critique d’Airbnb
Alors qu’une telle assurance pourrait être un défi majeur pour certaines compagnies aériennes, les villes devraient exiger que les hôtes et les invités aient une politique qui va au-delà des protections de base offertes par les entreprises en ligne comme Airbnb, a déclaré Wieditz.
«Nous entendons souvent parler de fêtes et d’incidents violents dans certaines grandes villes et maintenant souvent dans les zones rurales et les villages de campagne. Dans l’ensemble, ceux-ci sont assez rares, mais une fois qu’ils se produisent, je pense que les invités et les hôtes doivent être protégés et qu’un système d’enregistrement garantit la mise en place d’une assurance dans une zone encore peu réglementée.
Airbnb offre aux hôtes jusqu’à 1 million de dollars de protection contre les dommages, et Wieditz dit que la société règle souvent les affaires à l’amiable pour éviter toute publicité négative.
Airbnb a déclaré jeudi qu’il travaillait en étroite collaboration avec les responsables de la ville de Londres sur les meilleures pratiques concernant le projet de loi sur la location à court terme de l’arrondissement.
Le porte-parole de la société, Matt McNama, a déclaré dans un courriel que la proposition de la ville d’exiger au moins 5 millions de dollars d’assurance était inhabituelle par rapport à d’autres villes canadiennes.
« Cette exigence proposée n’est exceptionnellement pas conforme aux normes nationales et nous encourageons la ville de Londres à réduire la couverture d’assurance requise. »
La réglementation post-augmentation d’Airbnb rend les hôtes plus vulnérables que jamais sur le plan juridique, selon des experts apparus en premier sur Germanic News.