Selon des chercheurs, les investisseurs dans l’immobilier commercial repensent la valeur des propriétés côtières exposées au risque d’inondation, même dans les localités du nord des États-Unis qui n’ont pas subi de dommages dus aux inondations. Ce changement de perspective a des implications pour les investisseurs et les promoteurs car ils déterminent la valeur des propriétés côtières dans un climat changeant.
Eva Steiner, professeure agrégée d’immobilier et King Family Early Career Professor in Real Estate au Penn State Smeal College of Business, et ses co-auteurs ont récemment publié ces résultats dans Économie immobilière.
Steiner et ses collègues, motivés par l’observation que les investisseurs et les promoteurs immobiliers commerciaux sont de plus en plus préoccupés par l’exposition aux risques environnementaux des actifs liés à des emplacements particuliers, ont entrepris d’étudier comment les investisseurs professionnels ont capitalisé le risque d’inondation sur les marchés immobiliers commerciaux après l’ouragan Sandy de 2012. Ils ont examiné les prix de transaction des propriétés présentant divers degrés d’exposition au risque d’inondation avant et après cette inondation majeure.
Les chercheurs ont découvert, sans surprise, que les propriétés immobilières commerciales de New York dans les zones endommagées par l’ouragan ont continué à se négocier à des valeurs inférieures dans les années qui ont suivi l’ouragan Sandy.
« Bien sûr, il y aura un effet négatif », a déclaré Steiner. « De nombreux bâtiments ont été endommagés et, dans de nombreux cas, les locataires n’ont pas pu occuper les bâtiments pendant un certain temps, de sorte que les propriétaires ont perdu des revenus locatifs. Mais la question la plus intéressante que nous recherchions est la suivante : si vous mettez de côté ces dommages immédiats, est-ce que cela événement a-t-il déclenché un changement dans la façon dont les investisseurs perçoivent les risques associés aux propriétés côtières ? »
Cette question les a amenés à examiner les transactions immobilières commerciales après l’ouragan Sandy à Boston ainsi qu’à New York. Bien que Boston n’ait pas subi de dommages de Sandy, c’est un endroit le long de la côte est qui est considéré comme à risque d’inondation à l’avenir. Les chercheurs ont trouvé un modèle similaire de propriétés commerciales à Boston se négociant à des valeurs inférieures – un effet qui ne peut être attribué aux biens réellement endommagés et qui est probablement dû aux changements dans la perception des risques d’inondation par les investisseurs, ont-ils déclaré.
Pour renforcer cette conclusion, Steiner et ses collègues ont mené un test placebo en examinant des propriétés commerciales le long du lac Michigan à Chicago.
« Nous voulions nous assurer qu’il n’y avait rien d’autre dans les propriétés riveraines qui changerait ce que les investisseurs pensent de ces propriétés », a déclaré Steiner. « Ici, il n’y a aucun risque d’ouragan car il s’agit d’un plan d’eau intérieur. Nous n’avons trouvé aucun effet sur les prix dans cette zone, donc sur la base des connaissances dont nous disposons, les effets que nous constatons à New York et à Boston sont probablement dus à des investisseurs professionnels répondant à un changement persistant dans les perceptions du risque d’inondation post-Sandy, même dans les endroits épargnés par la catastrophe. »
Pour mener leur étude, les chercheurs ont utilisé des données couvrant environ 10 ans avant l’ouragan Sandy et cinq ans après.
« Idéalement, nous examinerions deux propriétés, une côtière et une plus à l’intérieur des terres, chacune échangée avant et après Sandy », a déclaré Steiner. « Et nous voudrions voir le prix de la propriété exposée baisser après Sandy par rapport au prix de la propriété non exposée. »
Mais parce que l’immobilier commercial ne se négocie pas très fréquemment, ils correspondent à des propriétés similaires en fonction de caractéristiques observables.
Steiner et ses co-auteurs ont choisi de se concentrer sur l’immobilier commercial car il offre une image plus claire et plus objective que l’immobilier résidentiel.
« Lorsque vous achetez une maison, ce n’est pas seulement un investissement », a-t-elle déclaré. « Il y a une valeur de consommation – vous allez vivre dans cette maison, et cela peut également inclure un élément de sentiment. Et ces facteurs peuvent vous faire évaluer les risques immobiliers un peu différemment d’un investisseur qui ne considère cela que comme un proposition financière, un calcul économique. »
Les résultats de la recherche peuvent aider à éclairer les décisions des promoteurs et des investisseurs alors que les risques d’inondation pour les propriétés côtières continuent d’augmenter, selon l’équipe de recherche. Les décisions des promoteurs quant à l’endroit où créer de nouveaux actifs immobiliers seront affectées par les investisseurs qui ne sont pas disposés à payer les prix les plus élevés pour des propriétés menacées d’inondation. Les investisseurs qui détiennent actuellement des propriétés susceptibles d’être exposées au risque d’inondation peuvent obtenir une meilleure évaluation des risques potentiels pour la valeur des actifs qu’ils détiennent dans leurs portefeuilles.
« Que faisons-nous de ces actifs dont nous savons maintenant qu’ils sont exposés à ces risques d’inondation ? » a demandé Steiner. « Il peut arriver un moment où ces actifs n’auront plus beaucoup de valeur économique, et ces propriétés peuvent être abandonnées, ou elles peuvent avoir besoin d’une rénovation importante pour les rendre plus résistantes. »
Plus d’information:
Jawad M. Addoum et al, Changement climatique et immobilier commercial : preuves de l’ouragan Sandy, Économie immobilière (2023). DOI : 10.1111/1540-6229.12435