Certains investisseurs immobiliers à la recherche de la prochaine grande chose se tournent vers les petites entreprises.
Une nouvelle génération de sociétés immobilières achète des immeubles où se trouvent au coin de la rue des stations-service, des cabinets de médecins et des épiceries. Ils voient une opportunité parce que les gestionnaires de gros sous évitent généralement ces propriétés, qu’ils considèrent comme risquées.
Withco, un propriétaire basé à New York qui loue de petites entreprises, a récemment levé 30 millions de dollars en capital-risque auprès de bailleurs de fonds tels que Founders Fund, Canaan Partners et Lennar société
L’acteur Will Smith et les athlètes Venus Williams et Kevin Durant.
Keyway, également de New York, achète des cabinets médicaux à de petites entreprises, puis les reloue. Plus tôt ce mois-ci, Keyway a annoncé avoir reçu une facilité de crédit de 70 millions de dollars d’un groupe de banques pour financer ses acquisitions.
Ces entreprises sont le dernier exemple d’investisseurs immobiliers s’aventurant dans les recoins les plus sombres du marché immobilier. Ils recherchent des biens immobiliers non conventionnels – y compris des entrepôts frigorifiques et des locations à court terme – car les taux d’intérêt historiquement bas ont fait grimper les prix des appartements, des entrepôts et d’autres biens immobiliers commerciaux plus traditionnels.
Les grands investisseurs évitent souvent les propriétés occupées par les petites entreprises car elles sont considérées comme plus susceptibles de fermer et d’arrêter de payer le loyer que les grandes chaînes, a déclaré Spenser Allaway, analyste principal de la société d’analyse immobilière Green Street. Le secteur a été durement touché au cours de la première année de la pandémie, de nombreux magasins et restaurants ayant fermé pendant des semaines, voire des mois.
La propriété appartenant à Keyway abrite un centre de dialyse à LaGrange, en Géorgie. Certains investisseurs immobiliers s’aventurent dans des secteurs que les gestionnaires de gros sous considèrent comme risqués.
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Mais au cours des 18 derniers mois, davantage de fonds communs de placement ont acheté des propriétés occupées par un seul locataire, y compris de petites entreprises. économiser du capital société
un fonds commun de placement immobilier axé sur le secteur a déclaré avoir investi environ 1,5 milliard de dollars dans 336 propriétés l’année dernière.
Alors que les petits locataires présentent généralement un plus grand risque de défaut, ils acceptent souvent de partager plus d’informations financières avec leurs propriétaires, a déclaré Mme Allaway. Et les prix de la construction ont tendance à être plus bas, ce qui les rend plus attractifs pour certains investisseurs.
Withco essaie de maintenir le taux d’inoccupation bas en offrant aux locataires la possibilité d’acheter des propriétés à prix fixe. Pour chaque année où un locataire paie un loyer sur un bail initial de cinq ans, il reçoit 2 % du prix d’achat à titre d’acompte. Le directeur général de Withco, Kevin Song, a déclaré que les locataires qui souhaitent devenir propriétaires sont plus susceptibles de rester sur place et de bien traiter la propriété.
Withco espère également que proposer aux petites entreprises de devenir propriétaires attirera les fonds à vocation sociale dans lesquels elle souhaite puiser des capitaux. Les acquisitions récentes de la société comprennent un spa de massage médical en Pennsylvanie, un restaurant mexicain au Nouveau-Mexique et une pizzeria et une épicerie à Tampa, en Floride.
Keyway essaie de réduire le risque d’inoccupation en se concentrant uniquement sur les locataires médicaux pour l’instant, a déclaré le directeur général Matias Recchia. De nombreux cabinets médicaux ont mieux résisté que les gymnases et les magasins de vêtements pendant la pandémie.
Et se concentrer sur une industrie permet de déterminer plus facilement quelles entreprises sont susceptibles de survivre, a déclaré M. Recchia. Fondée en 2020, Keyway a à ce jour acheté environ 50 millions de dollars de biens immobiliers au nom de ses investisseurs et est en pourparlers pour acheter 200 millions de dollars supplémentaires.
M. Recchia a déclaré qu’il ne considérait pas les petits locataires comme particulièrement risqués, tant que les propriétaires s’acquittaient de leur devoir de diligence. « Starbucks ou Dunkin’ Donuts ferment également des magasins », a-t-il déclaré. « Chaque investissement immobilier comporte des risques. »
écrire à Konrad Putzier à [email protected]
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