Wir müssen das Planungssystem „plattmachen“, um „Großbritannien wieder zum Aufbau zu bringen“. Das sagte Sir Keir Starmer auf der letzten Jahreskonferenz der Labour-Partei. Er argumentierte, es sei an der Zeit, „die Blockaden zu bekämpfen“ und die 1,5 Millionen Häuser zu bauen, die Großbritannien seiner Meinung nach braucht.
Aber es ist zu einfach, die ganze Schuld unserem „restriktiven“ Planungssystem zuzuschieben. Unser Forschung weist darauf hin, dass die Abhängigkeit von einer kleinen Anzahl großer und hochprofitabler privater Hausbauer bei der Bereitstellung der meisten neuen Häuser in Großbritannien ebenfalls ein großer Teil des Problems ist.
Der Mangel an Wohnraum (insbesondere das Angebot an bezahlbarem Wohnraum) fiel mit dem Ausstieg des Staates aus dem großflächigen Wohnungsbau nach Mitte der 1970er Jahre zusammen. Wohnraum wurde als etwas angesehen, das überwiegend vom Markt bereitgestellt werden sollte.
Der Markt passte jedoch nicht zusammen bisherigen Stand des Wohnungsangebots. Stattdessen hat sich die private Wohnungsbaubranche konsolidiert, so dass sie zunehmend von „Volumenhausbauern“ dominiert wird. Diese großen, börsennotierten Unternehmen kontrollieren erhebliche Mengen an Entwicklungsland und dominieren die Wohnungsbauproduktion.
Die drei größten Hausbauer (gemessen an der Anzahl der gebauten Häuser) produzieren regelmäßig etwa 25 % aller neuen Häuser, während die Die Top Ten produzieren typischerweise etwa 40-50 %. Dies bedeutet, dass die Regierung bei der Bereitstellung der meisten neuen Wohnungen auf eine kleine Anzahl privater Unternehmen angewiesen ist. Ihr Gesamtangebot bleibt jedoch immer wieder hinter den Zielvorgaben zurück.
Beispielsweise belief sich die Gesamtzahl zusätzlicher Neubauwohnungen aus allen Quellen in England auf rund 1.000.000 233.000 im Zeitraum 2021-22 gegen das Regierungsziel von 300.000.
Um herauszufinden, warum dies geschieht, haben wir die Gespräche durchgesehen, die die drei größten britischen Hausbauer – Persimmon, Barratt und Taylor Wimpey – mit ihren Investoren geführt haben Gewinnaufrufe zwischen 2007 und 2018. Das hat uns geholfen prüfen ihre Geschäftspraktikensowie ihr Verhältnis zur Regierung.
Gewinn über Volumen
In den Jahren nach der globalen Finanzkrise 2008 konnten die „großen drei“ Hausbauer, die den Neubaumarkt in Großbritannien dominieren, ihre Gewinne steigern, ohne die Zahl der von ihnen gebauten Häuser wesentlich zu erhöhen. Dies ist trotzdem passiert politischer Druck um das Wohnungsangebot im Vereinigten Königreich zu erhöhen.
Wir argumentieren, dass sie dazu in der Lage waren, weil sie beträchtliche Summen aufgebaut haben strukturelle Macht: Sie können ihre Kontrolle über Wohngrundstücke und Wohnungsbau nutzen, um sich staatliche Unterstützung für Initiativen zu sichern, die ihren Aktionären zugute kommen, indem sie ihre Aktienkurse und ihre Rentabilität steigern. Persimmon und Taylor Wimpey antworteten nicht auf eine Bitte um einen Kommentar zu diesem Artikel, während Barratt es ablehnte, einen Kommentar zur Veröffentlichung abzugeben.
Die Unternehmen hatten in der Regierung ein aufgeschlossenes Publikum. Beweise aus Regierungsdokumente deutet darauf hin, dass die politischen Entscheidungsträger wegen der Bedrohung des Wohnungsangebots beunruhigt waren, die entstehen würde, wenn die Geschäftstätigkeit von Großbauunternehmen keine staatliche Unterstützung erhalten würde.
Dadurch konnten sich Hausbauer staatliche Unterstützungsprogramme für den Hypothekenmarkt sichern – wie das 2013 eingeführte Help to Buy –, die darauf abzielten, die aufgestaute Nachfrage nach neuen Häusern zu decken. Forschung zeigt Diese Regelungen haben unter bestimmten Umständen zu erhöhten Verkaufspreisen für Neubauten geführt.
Von diesen Reformen haben vor allem die Großhausbauer gegenüber ihren kleinen und mittleren Konkurrenten profitiert. Tatsächlich erhielten allein die großen Drei durchgängig erhebliche Mittel aus Förderprogrammen für den Hypothekenmarkt 43 % der Transaktionen im Rahmen eines solchen Programms im Zeitraum 2013-2017. Sie konnten es auch ihre Verpflichtungen neu verhandeln an örtliche Planungsbehörden, einschließlich Beiträgen zu bezahlbarem Wohnraum.
Die „großen drei“ Hausbauer lehnten es ab, sich offiziell zu diesem Artikel zu äußern, aber ein Sprecher der Branchengruppe Home Builders Federation (HBF) wies darauf hin, dass sich das Nettowohnungsangebot in England zwischen 2013 und 2019 fast verdoppelt habe, und behauptete, größere Bauherren hätten den Großteil davon geliefert Zunahme.
„Der Bericht der Autoren weist zu Recht darauf hin, dass das Planungssystem und seine Prozesse unverhältnismäßig negative Auswirkungen haben [smaller builders]„, fügte er hinzu. „Die politischen und gesetzgeberischen Änderungen in der Planung und darüber hinaus in den letzten 30 Jahren haben Anreize für Größe und Präsenz geschaffen.“
Liberalisierung der Planung
Gleichzeitig übten die großen Drei Druck aus Liberalisierung des englischen Planungssystems im Jahr 2012, was zur Folge hatte, dass das Angebot an großen Grundstücken auf der grünen Wiese (bisher unbebautes Land) zunahm, für deren Erschließung im Allgemeinen nur die größeren Hausbauer über ausreichende Finanzmittel verfügen. Diese Zunahme des Angebots an großen Grundstücken auf der grünen Wiese führte in Kombination mit der relativ geringen Zahl von Wohnungsbauunternehmen, die in der Lage waren, diese zu erschließen, zu einem geringeren Wettbewerb auf dem Markt für Baugrundstücke.
Der damalige Konzernbetriebsleiter Taylor Wimpey sogar darauf hingewiesen im Mai 2018 und stellte fest, dass „jeder in der Branche es Ihnen gesagt hat.“ [investors] wie viel einfacher die Landumwelt ist, wie viel, viel besser die Erträge sind, wie viel weniger Konkurrenz es gibt.“
Wir argumentieren, dass diese staatliche Unterstützung durch die Liberalisierung der Planung den sogenannten Volumenhausbauern das gegeben hat, was man nennt monopsonistisch Marktmacht auf lokalen Grundstücksmärkten. Mit anderen Worten: Es ist ein von Käufern dominierter Markt entstanden. Dadurch blieben die Grundstückskosten relativ niedrig, während die Immobilienpreise in Großbritannien weiter stiegen.
Sie können dies in der Grafik unten sehen, wobei die gelbe Linie zeigt, was wir mit den Preisen für Greenfield-Grundstücke in einem umkämpften Grundstücksmarkt erwartet hätten, und die rosa Linie zeigt, was tatsächlich passiert ist (zumindest nach Angaben des Immobilienunternehmens Savills). Grundstücksmakler).
Als die Marktmacht auf den lokalen Grundstücksmärkten mit der strukturellen Macht über den Staat kombiniert wurde, konnten wir davon ausgehen, dass Großhausbauer ihre Gewinnmargen steigern konnten, anstatt die Lieferungen zu steigern, um der Regierung dabei zu helfen, ihr Ziel von 300.000 neuen Häusern pro Jahr in England zu erreichen. Unsere Untersuchungen zeigen, dass es aus zwei Hauptgründen im Interesse der großen Bauherren lag, ihr Wohnungsangebot nicht rasch zu erhöhen.
Erstens hätte eine deutliche Erhöhung des Angebots bedeutet, dass sie ihre Standorte schneller erschließen müssten. drücken ihre Verkaufspreise. Zweitens hätte dies bedeutet, dass sie ihre Nachfrage nach Land erhöht hätten und damit auch ihre Grundstückskosten gestiegen wären. Als damaliger Konzernchef von Taylor Wimpey im Juli 2013 veröffentlicht: „Wie bei jedem Oligopol gibt es einen Balanceakt. Wenn Sie … versuchen, Ihren Marktanteil zu erhöhen … bewegen Sie den gesamten Markt und das wird uns allen schaden.“
Auch hier lehnten die großen Drei eine Stellungnahme ab, aber der HBF-Sprecher sagte, Hausbauer könnten die Hauspreise nicht festlegen, da diese an lokale Märkte gebunden seien und von den Hypothekengebern der Käufer unabhängig bewertet würden. „Das Wohnungsangebot ist zyklisch und die Gewinne der Bauträger spiegeln dies wider“, fügte er hinzu. „Erfolgreiche Unternehmen ziehen Investoren an, was größere Investitionen in Grundstücke, Fachkräfte und lokale Gemeinschaften ermöglicht, da mehr Häuser gebaut werden.“
Ein Weg nach vorne
Das Vereinigte Königreich zieht in ein anderes um Rückgang des Wohnungsangebots. Anstatt die Misserfolge der Vergangenheit zu wiederholen, muss jede künftige Regierung anerkennen, dass eine Planungsliberalisierung allein wahrscheinlich nicht zu einer größeren Ausweitung des Wohnungsangebots führen wird, während Großbauunternehmen offenbar weiterhin höhere Gewinnmargen über steigende Volumina stellen. Auch das Angebot an bezahlbarem Wohnraum, der am dringendsten benötigt wird, wird dadurch wahrscheinlich nicht wesentlich erhöht.
Über das Planungssystem, die Besteuerung und die Bauregulierung verfügt der Staat über erhebliche strukturelle Macht über Hausbauer. Die Regierung muss diese Macht anerkennen und sie nutzen, um eine direktere und aktivere Rolle bei der Bereitstellung von neuem und erschwinglicherem Wohnraum zu übernehmen. Wir brauchen ein positiveres und besser finanziertes Planungssystem, anstatt es einfach nur zu „plattieren“.
Dieser Artikel wurde erneut veröffentlicht von Die Unterhaltung unter einer Creative Commons-Lizenz. Lies das originaler Artikel.