Hatten Sie unter all den Gründen, warum es schwierig sein könnte, jeden Monat Miete zu zahlen, ein algorithmusgesteuertes illegales Kartell auf Ihrer Liste?
Millionen Menschen in den Vereinigten Staaten zahlen weit mehr Miete, als sie sich vernünftigerweise leisten können, und die Preise für Mietwohnungen steigen viel schneller als das Haushaltseinkommen. Im Jahr 2022 waren es 22,4 Millionen US-Haushalte geben mehr als 30 % ihres Einkommens aus für Miete und Nebenkosten, gegenüber 20,4 Millionen im Jahr 2019.
Viele dieser Haushalte waren mit erheblichen Kostenbelastungen konfrontiert, wobei 11,6 Millionen Haushalte mit den Wohnkosten zu kämpfen hatten verbrauchen mehr als die Hälfte ihres Einkommens. In Chicago, Cincinnati, Minneapolis, Virginia Beach und Washington betragen die Mietpreise im Jahresvergleich steigen mit zweistelligen Raten.
Mehrere Faktoren treiben die hohen Mietkosten in die HöheDazu gehören die steigende Nachfrage, ein schwindendes Angebot an Niedrigmieteinheiten, steigende Kapitalkosten für den Bau neuer Mietwohnungen und regulatorische Hindernisse, die den Bau von Mehrfamilienhäusern einschränken.
Aber es gibt noch einen weiteren überraschenden Faktor, der die Mietpreise in die Höhe treibt: Vermieter, die mithilfe von Technologie Absprachen treffen. Die USA Das Justizministerium klagt das Unternehmen RealPage, Inc.und beschuldigte es, Software an Vermieter zu verkaufen, die es ihnen ermöglicht, gemeinsam Preise festzulegen – eine illegale Praxis der Preisabsprachen. Als ehemaliger Beamter der Kartellabteilung des Justizministeriums und a JuraprofessorIch habe den Fall aufmerksam verfolgt.
Die Gefahren der Preisabsprachen
Die Federal Trade Commission definiert Preisabsprachen als Vereinbarung, Verschwörung oder Zusammenschluss zwischen Wettbewerbern, um den Preis, zu dem ihre Waren oder Dienstleistungen verkauft werden, zu erhöhen, festzulegen oder auf andere Weise aufrechtzuerhalten.
Irgendeine Vereinbarung die den Preiswettbewerb einschränkt, verstößt gegen das Kartellrecht. Beispiele für Preisabsprachen sind Verpflichtungen zwischen Wettbewerbern, die Preise festzuhalten, eine Standardformel für die Preisberechnung zu übernehmen oder sich an eine Mindestgebühr oder Preisliste zu halten.
Wenn Wettbewerber also proprietäre, vertrauliche aktuelle Preisinformationen weitergeben – direkt oder indirekt über einen Vermittler –, um die Branchenpreise zu stabilisieren oder zu kontrollieren, dann tun sie das die Grenze überschritten laut FTC in illegale Absprachen verwickelt. Das sei in weiten Teilen des US-Mietmarkts der Fall, argumentiert das Justizministerium.
Ein Algorithmus für alle
Im August 2024 reichten das Justizministerium und acht Bundesstaaten bei einem Bundesgericht in North Carolina eine Klage gegen RealPage ein. Das Justizministerium warf dem Unternehmen vor, Software an Vermieter zu verkaufen, die nicht öffentliche Informationen von konkurrierenden Vermietern sammelt und diese kombinierten Informationen verwendet, um Preisempfehlungen abzugeben.
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Vermieter, die die Software nutzen, geben die von ihnen berechneten Mietpreise ein und die Software aggregiert alle Daten der Kunden des Unternehmens. Der Algorithmus der Software gibt dann Empfehlungen für die zu berechnenden Gebühren. Die Empfehlungen sind allgemein höher als der aktuelle MarktpreisUnd Die meisten Kunden nehmen die Empfehlungen andie die Preise in einem Markt in die Höhe treiben.
Selbst wenn Vermieter eine gewisse Befugnis behalten, von den Empfehlungen des Algorithmus abzuweichen, ist es für konkurrierende Vermieter illegal, wichtige Aspekte ihrer Preisgestaltung gemeinsam an einen gemeinsamen Algorithmus zu delegieren. laut der Klage des Justizministeriums. Das Justizministerium erklärte das „RealPage ersetzt Wettbewerb durch Koordination. Es ersetzt Einheit statt Rivalität. Es untergräbt den Wettbewerb und den Wettbewerbsprozess. Es tut dies offen und direkt – und die amerikanischen Mieter müssen den Preis zahlen.“
Der Fall ist insofern ungewöhnlich, als die Vermieter im Gegensatz zu einem typischen Preisabsprachenkartell die Algorithmen von RealPage nutzten, um ihre Fähigkeit, sich an Preisabsprachen zu beteiligen, erheblich zu verbessern. Algorithmische Preisabsprachen sind in der Regel einfacher und effektiver als andere Formen des Kartellverhaltens. Die Software kann problemlos große Mengen proprietärer Daten zusammenfassen, Kartellgewinne optimieren, Abweichungen von Kartellpreisen in Echtzeit überwachen und Betrugsanreize minimieren.
„Es ist viel einfacher, den Preis festzulegen wenn Sie es an einen Algorithmus auslagern Im Gegensatz dazu, wenn man Manila-Umschläge in einem verrauchten Raum teilt“, sagte Jonathan Kanter, Chef des Kartellamts des Justizministeriums, gegenüber der New York Times.
Seit 2022 wurden RealPage und verschiedene Immobilienverwalter in mehr als einem Jahr als Beklagte benannt 30 Sammelklagen mit dem Vorwurf, dass die RealPage-Software zur unrechtmäßigen Festsetzung von Mietpreisen genutzt werde. Bundesgerichte neigen dazu, solchen Argumenten Verständnis entgegenzubringen, wie die Ablehnung eines Antrags auf Abweisung des Falles zeigt eine der Privatklagen gegen RealPage eingereicht.
In diesem Fall entschied das Gericht, dass a Preisabsprachen könnten vorliegen aus rechtlichen Gründen. Vermieter versorgten das algorithmische System von RealPage mit ihren proprietären kommerziellen Daten, wohlwissend, dass RealPage dasselbe von seinen Konkurrenten verlangen und alle diese Daten verwenden würde, um allen Kunden des Unternehmens Mietpreise zu empfehlen.
Klassische Preisabsprachen oder datengesteuerte Entscheidungen?
Einige Vermieter scheinen sich bewusst zu sein, dass sie durch die Weitergabe vertraulicher Preisinformationen an die Software von RealPage die rechtswidrige Überwachung und Erhöhung der Mietpreise erleichtert haben. Die Beschwerde des Justizministeriums zitierte einen Vermieter Kommentar zur Software von RealPage: „Mir hat dieses Produkt immer gefallen, weil Ihr Algorithmus proprietäre Daten anderer Abonnenten verwendet, um Mieten und Laufzeiten vorzuschlagen. Das ist klassische Preisabsprache.“
Sogar die Führungskräfte von RealPage haben damit geprahlt, dass Vermieter, wenn sie ihre Software gemeinsam nutzen, „jede mögliche Gelegenheit, den Preis zu erhöhen„, heißt es in der Beschwerde.
RealPage argumentierte, dass seine Software „hilft Vermietern einfach dabei, datengesteuerte Entscheidungen zu treffen“ in einem wettbewerbsintensiven Markt. Das Unternehmen behauptet, seine Tools seien darauf ausgelegt, die Marktbedingungen widerzuspiegeln und die Auslastung zu optimieren, und nicht auf Preisabsprachen.
Das Unternehmen beschreibt die Auswirkungen seiner angeblichen Absprache mit Vermietern als „eine steigende Flut [that] hebt alle Schiffe an„Eine bessere Beschreibung für ihren Dienst ist vielleicht eine steigende Flut, die alle Schiffe für diejenigen, die eines haben, anhebt.“
Der Fall des Justizministeriums und die Privatfälle befinden sich in der Anfangsphase des Rechtsstreits. Wenn die Abteilung erfolgreich ist, wird es RealPage untersagt, sich an wettbewerbswidrigen Praktiken zu beteiligen, die mit der Unterstützung von Vermietern bei der Weitergabe proprietärer Preisinformationen verbunden sind.
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