Die Kreditvergabe hat sich nach den neuesten Erkenntnissen wieder auf das Niveau vor der Pandemie erholt Bericht über gewerbliche Immobilienkredite in Großbritannienverfasst von Dr. Nicole Lux, Senior Research Fellow an der Bayes Business School (ehemals Cass).
Der Bericht, der Daten von 76 großen britischen Kreditgebern verwendet, weist auf einen Höhepunkt des neuen Kreditvergabevolumens hin, wobei 2021 das stärkste Gesamtjahr auf dem Markt seit 2015 war.
Das neue Kreditvolumen erreichte 2021 49,8 Mrd. £ – mehr als 2019 und 48 Prozent mehr als 2020 im Jahresvergleich im zweiten Halbjahr lag der Fokus auf mehr Neuakquisitionsfinanzierungen für Bestands- und Neukunden.
Wichtige Highlights aus dem Bericht, der Daten bis Dezember 2021 abdeckt, zeigen auch:
Die Emission von Schuldtiteln war auf allen Märkten insgesamt stark. Im Vereinigten Königreich stieg die Emission von Commercial Real Estate (CRE)-Anleihen laut Bayes Bond Monitor zwischen 2020 und 2021 von 6 Mrd. £ auf 10 Mrd. £. Der CRE-Anleihemarkt, einschließlich Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS), macht zwischen fünf und acht Prozent der gesamten besicherten Kredite des CRE-Marktes aus.
Während die erste Hälfte des Jahres 2021 eine rasche Erholung der Marktaktivitäten zeigte, wollten Kreditnehmer Kredite, die im Jahr 2020 ausgesetzt worden waren, abschließen, umstrukturieren und refinanzieren. Für das gesamte Jahr machte dies 52 Prozent der Kreditvergabe aus, die anderen 48 Prozent Neuanschaffungsfinanzierung.
Britische Banken dominieren ihren eigenen Markt und stellen 39 Prozent der Neufinanzierungen bereit, gefolgt von internationalen Banken (ohne deutsche Banken) mit einem Anteil von 22 Prozent. Insgesamt waren die 12 größten Originatoren für 57 Prozent der neuen Kredite verantwortlich, von denen sechs britische Banken waren.
Die Entwicklungsfinanzierungspipeline ging von 2020 bis 2021 zurück und machte nur 20 Prozent der gesamten Vergabe aus. Dies lag vor allem an der geringeren Wohnfinanzierung.
Kleinere Kreditgeber konzentrierten 15 Prozent ihrer Kreditvergabe auf Wohnbaufinanzierungen, da eine Kreditgebergruppe „Andere Kreditgeber (Schuldfonds)“ 32 Prozent der neuen Wohnbaukredite und britische Banken 47 Prozent bereitstellte. Zum ersten Mal seit Beginn der Pandemie wurde eine nennenswerte Menge an spekulativen Büroprojekten hauptsächlich in Central London finanziert.
Die Margen für Spitzenbüros sind aufgrund des sich verändernden Universums der Kreditgeber auf 2,54 Prozent gestiegen (dies waren 2,29 Prozent zum Jahresende 2020). Auf einer Loan-to-Value-Basis (LTV) von 60 Prozent stiegen die Margen von 2,18 Prozent im Jahr 2020 auf 2,42 Prozent im Jahr 2021. Die Kreditpreise für erstklassige Industrieanlagen sind ebenfalls um 23 Basispunkte gestiegen. Für andere Immobiliensektoren wie erstklassige Einzelhandels- und Sekundärimmobilien, deren Preise sehr weit von erstklassigen Preisen entfernt sind, hat sich die Preisdifferenz jedoch um 15 bis 25 Basispunkte verringert.
Zwischen den größten bilanziellen Kreditgebern und kleineren Kreditgebern verbleibt außerdem eine große Preisdifferenz, was zu einer Preisdifferenz von 1,17 Prozent bps für erstklassige Büros führt. Beispielsweise liegen die erstklassigen Kreditmargen für Büros für den größten Kreditgeber bei durchschnittlich 1,88 Prozent, während Kreditnehmer bei Krediten von kleineren Kreditgebern mit einer durchschnittlichen Kreditmarge von 3,05 Prozent rechnen können. Mit den jüngsten Zinserhöhungen des 5-jährigen Sonia-Swaps auf 1,86 Prozent führt dies zu einem Gesamtzinssatz von 4,4 Prozent für einige Immobilien in der Nähe der erstklassigen Bürorenditen – was eine geringe Einkommensdeckung mit erwarteten Zinsdeckungsquoten (ICRs) von bis zu 2 zurücklässt 1,4x–1,8x. Im Vergleich dazu liegt der gewichtete durchschnittliche Kupon für Sterling-Anleihen, die von Immobilienunternehmen ausgegeben werden, die auf Büros spezialisiert sind, zwischen drei und fünf Prozent für Unternehmen, die mit „A“ oder besser bewertet wurden.
Auf die allgemeine Frage nach dem Appetit auf Kreditvergabe für 2022 gaben 56 Prozent der Kreditgeber an, dass sie bereit seien, sich erstklassige Privatkredite anzusehen, verglichen mit 8 Prozent, die bereit waren, sich mit der Entwicklung des Einzelhandels zu befassen. Erstklassige Industrie- und Wohnungsinvestitionen sind ebenfalls zwei Sektoren, die die meisten Kreditgeber bereit sind zu finanzieren (92 Prozent bzw. 80 Prozent).
Erstmals wurde in der Umfrage nach alternativen Kreditvergabesektoren gefragt. 31 Kreditgeber bekundeten Interesse an der Finanzierung von Vermögenswerten in den Biowissenschaften, wobei 23 die Finanzierung von Rechenzentren befürworteten, die spezielle Teams und Kenntnisse erforderten. Nur 23 Kreditgeber gaben an, dass sie in diesem Bereich des Seniorenwohnens verleihen.
Dr. Lux sagt: „Es ist sehr ermutigend zu sehen, wie schnell die Kreditgeber mit Problemkrediten umgegangen sind und eine effiziente Abwicklung und Kommunikation mit den Kreditnehmern gezeigt haben. Die nächste Hürde für 2022 werden die steigenden Zinssätze und die sinkenden Einkommensdeckungsquoten sein, die voraussichtlich sinken werden auf 1,4x–1,6x bei einer Reihe von Krediten.“
Prüfbericht: www.bayes.city.ac.uk/__data/as … survey-june-2021.pdf