Untersuchungen zeigen einen übersehenen Faktor, der die Immobilienkrise in China antreibt

Der Zahlungsausfall von Evergrande, einem der größten Entwickler Chinas, löste eine Kette von Zahlungsausfällen unter Entwicklern aus und löste die anhaltende Immobilienmarktkrise in China aus.

Während Analysten die Krise häufig auf das chinesische Steuersystem, die Landfinanzierung, staatliche Interventionen und verschiedene andere Faktoren zurückführen, haben aktuelle Untersuchungen der University of Michigan einen oft übersehenen Aspekt zutage gefördert – die konzentrierte Natur der Immobilienbranche.

Die von Lan Deng, Professor für Stadt- und Regionalplanung, geleitete Studie untersuchte Chinas Immobilienbranche von Anfang der 2000er Jahre bis 2018. Sie stellte fest, dass sich die Branche zunehmend konzentrierte und große Unternehmen einen wachsenden Anteil der Wohnungsproduktion des Landes ausmachten. was maßgeblich zum Abschwung des Marktes beigetragen hat.

Beispielsweise machten die fünf größten Immobilienentwickler in China im Jahr 2018 30 % der gesamten Wohnungsproduktion des Landes aus, verglichen mit einem Anteil von 13 % in den USA. Die Wohnungsbauproduktion in den USA machte nur etwa ein Viertel dessen aus, was China 2018 produziert hat das letzte Jahrzehnt.

Die China Real Estate Top 10 Research Group unterstreicht diese Konzentration zusätzlich: Unter den 10.000 registrierten Immobilienentwicklungsfirmen im Land stieg der Marktanteil der Top-100-Firmen, gemessen am Umsatz, von 28 % im Jahr 2012 auf 58 % im Jahr 2018 .

Die Auswirkungen des Scheiterns solcher Konglomerate sind weitreichend, wie Evergrande und Country Garden, die beiden größten Immobilienentwickler in China, zeigen. Evergrande, das einst über eine jährliche Baufläche von 72 Millionen Quadratmetern verfügte, meldete im August 2023 Insolvenz an.

Country Garden, dessen jährliche Wohnungsproduktion vor der Pandemie etwa doppelt so groß war wie die von Evergrande, geriet im Oktober 2023 in Zahlungsverzug und sah sich den neuesten Nachrichtenberichten zufolge im darauffolgenden Jahr mit einem Liquidationsantrag seines Gläubigers konfrontiert. Der Zusammenbruch dieser Branchenführer hat den gesamten chinesischen Immobilienmarkt belastet.

Die Konzentration des Immobiliensektors in China sei vor allem auf die Vorteile zurückzuführen, die große Entwickler genießen, heißt es in der Studie. Große Entwickler hatten oft Zugang zu kostengünstigem Kapital. In China sind alle großen Banken in Staatsbesitz und die Fähigkeit der Banken, Kredite zu vergeben, wird daher stark vom Staat reguliert.

Besorgt über die wirtschaftliche Abhängigkeit des Landes von der Immobilienbranche konnten nur die staatlich beauftragten Bauträger, die als risikoarm eingeschätzt wurden, Bankkredite erhalten – dabei handelte es sich in der Regel um große Bauträger mit direkten oder indirekten Verbindungen zum Staat.

Ein weiterer Faktor, der zur Konzentration beitrug, war Chinas Vorverkaufsmodell auf dem Immobilienmarkt. Beim Vorverkaufsmodell werden die Anzahlung der Käufer sowie ihre Hypothekendarlehen während des Entwicklungsprozesses an die Entwickler übertragen, die dann als Entwicklungskapital verwendet werden. Aufgrund der Risiken, die mit Vorverkäufen verbunden sind, würden Hauskäufer in China den Kauf von Immobilien lieber von großen Firmen mit etablierten Erfolgen bevorzugen.

Chinas offenes Landmarktsystem begünstigte auch große Entwickler. In China ist Land Eigentum des Staates und wird über ein Auktionsverfahren an den Meistbietenden verkauft. Daher können nur Entwickler mit ausreichenden finanziellen Mitteln den Zuschlag erhalten – in der Regel handelt es sich dabei um große Entwickler. Seit 2006 hat die chinesische Zentralregierung ein Landquotensystem eingeführt, das die Menge an Land begrenzt, die lokale Regierungen für die Stadtentwicklung bereitstellen können.

Infolgedessen betrug der jährliche Anstieg der Grundstückskosten von 2004 bis 2018 durchschnittlich etwa 17 %, während der durchschnittliche jährliche Anstieg der Immobilienpreise etwa 9 % betrug. Dass die Grundstückskosten viel schneller gestiegen sind als die Immobilienpreise, deutet darauf hin, dass die Gewinnmarge bei der Immobilienentwicklung im Laufe der Zeit sinkt, was es für kleine Entwickler schwierig macht.

„Die Konzentration der Immobilienbranche verschärft nicht nur die Herausforderungen für die Volkswirtschaft, sondern hat auch negative Auswirkungen auf die lokale Wirtschaft“, sagte Deng.

Der Immobiliensektor trug rund 20 % zum chinesischen BIP bei. Große Bauträger expandierten häufig landesweit und suchten nach neuen Entwicklungsmöglichkeiten außerhalb ihrer Heimatstädte, insbesondere in Regionen mit niedrigeren Grundstückskosten, was dort zu einem Überangebot an Wohnraum führte.

Beispielsweise haben die 30 größten Immobilienentwicklungsunternehmen Chinas im Jahr 2017 durchschnittlich in 80 Städten gebaut, verglichen mit durchschnittlich nur fünf Städten im Jahr 2003. Evergrande ist von Bauprojekten in 25 Städten im Jahr 2009 auf 228 Städte im Jahr 2018 angewachsen.

Da die Unternehmen über Städte hinweg expandierten, war die Immobilienentwicklung immer weniger ein lokales Geschäft, da Gewinne, die durch Hauskäufe von Anwohnern erzielt wurden, häufig an die Firmenzentralen zurückgeleitet wurden, die normalerweise in wohlhabenderen Regionen liegen, was zu den zunehmenden regionalen Ungleichheiten beitrug , ergab die Studie.

Wenn sich die lokalen Märkte außerdem in eine negative Richtung drehen, könnten diese großen nationalen Unternehmen ihre Investitionen schnell aus weniger entwickelten Orten abziehen, wie es während der COVID-19-Pandemie der Fall war. Dies setzt die lokale Wirtschaft, die oft auf Immobilien als Wachstumsmotor angewiesen ist, bei geringer Entwicklungsaktivität verheerenden Folgen aus, heißt es in der Studie.

Die Studie ist veröffentlicht im Tagebuch Wohnbaustudien.