In den Vereinigten Staaten herrscht Wohnungsmangel. Das ist zumindest der landläufigen Meinung nach so – und bildet sogar die Grundlage für die nationale Politik, da die Biden-Regierung Pläne zur Behebung des Wohnungsmangels angekündigt hat.
Doch neue Forschungsergebnisse der University of Kansas zeigen, dass in den meisten Märkten des Landes zwar insgesamt ausreichend Wohnraum vorhanden ist, es in fast allen jedoch an genügend Einheiten mangelt, die sich Haushalte mit sehr niedrigem Einkommen leisten können.
Kirk McClure, emeritierter Professor für öffentliche Angelegenheiten und Verwaltung an der KU, und Alex Schwartz von der New School haben nun gemeinsam eine Studie verfasst veröffentlicht im Journal Wohnungspolitische Debatte. Sie untersuchten Daten des US Census Bureau von 2000 bis 2020, um die Anzahl der gegründeten Haushalte mit der Anzahl der hinzugefügten Wohneinheiten zu vergleichen und so festzustellen, ob mehr Haushalte Wohnraum benötigten als Wohneinheiten verfügbar waren.
Die Forscher stellten fest, dass im untersuchten Zeitraum nur in vier der 381 Metropolregionen des Landes ein Wohnungsmangel herrschte, und dies galt auch nur für 19 der 526 „Mikropolitanregionen“ des Landes – also Regionen mit 10.000 bis 50.000 Einwohnern.
Die Ergebnisse wiesen darauf hin, dass zur Lösung des Problems der Erschwinglichkeit von Wohnraum eine Bekämpfung der Immobilienpreise und der niedrigen Einkommen dringender erforderlich sei als der bloße Bau von mehr Wohnungen, schrieben die Autoren.
„Es ist allgemein bekannt, dass in den Vereinigten Staaten Wohnraummangel herrscht. Dies findet sich in der populären und akademischen Literatur und [that] von der Wohnungswirtschaft“, sagte McClure. „Aber die Daten zeigen, dass auf den meisten amerikanischen Märkten ausreichend Wohnraum zur Verfügung steht. Leider ist nicht genug davon erschwinglich, insbesondere für Familien und Einzelpersonen mit niedrigem oder sehr niedrigem Einkommen.“
McClure und Schwartz untersuchten außerdem Haushalte in zwei Kategorien: Haushalte mit sehr niedrigem Einkommen, definiert als 30 bis 60 Prozent des mittleren Familieneinkommens in der Region, und Haushalte mit extrem niedrigem Einkommen, mit Einkommen unter 30 Prozent des mittleren Familieneinkommens in der Region.
Die Zahlen zeigten, dass von 2010 bis 2020 die Zahl der neu gegründeten Haushalte tatsächlich die Zahl der verfügbaren Wohnungen überstieg. Allerdings gab es im vorangegangenen Jahrzehnt einen großen Überschuss an produziertem Wohnraum. Tatsächlich übertraf die Wohnungsproduktion von 2000 bis 2020 das Wachstum der Haushalte um 3,3 Millionen Einheiten. Der Überschuss von 2000 bis 2010 konnte den Mangel von 2010 bis 2020 mehr als ausgleichen.
Die Zahlen zeigten auch, dass es in fast allen Ballungsräumen genügend Wohnungen für Eigenheimbesitzer gibt. Doch fast überall herrscht ein Mangel an Mietwohnungen, die für Mieterhaushalte mit sehr niedrigem Einkommen erschwinglich sind.
Während die Autoren die Wohnungsmärkte im ganzen Land untersuchten, untersuchten sie auch die Leerstandsquoten oder die Differenz zwischen der Gesamtzahl und den belegten Einheiten, um festzustellen, wie viele Wohnungen verfügbar waren. Die landesweite Gesamtleerstandsquote lag im Jahr 2000 bei 9 % und im Jahr 2010, dem Ende der Immobilienblase und der Großen Rezession, bei 11,4 %. Ende 2020 lag die Quote bei 9,7 %, bei fast 14 Millionen leerstehenden Einheiten.
„Wenn man sich die Anzahl der verfügbaren Wohneinheiten ansieht, wird klar, dass es keinen allgemeinen Mangel an verfügbaren Wohneinheiten gibt. Natürlich gibt es viele Faktoren, die bestimmen, ob ein leerstehendes [unit] wirklich verfügbar ist; nämlich, ob es physisch bewohnbar ist und wie viel es kostet, die Einheit zu kaufen oder zu mieten“, sagte McClure. „Es gibt auch Überlegungen hinsichtlich der Bedürfnisse einer Familie, wie etwa eine ausreichende Anzahl von Schlafzimmern oder Zugänglichkeit für Personen mit Behinderungen, aber die Anzahl der benötigten Wohnungen hat die Anzahl der verfügbaren Wohnungen nicht übertroffen.“
Nicht alle Wohnungsmärkte sind gleich, und während es auf einigen einen Mangel geben könnte, könnte es auf anderen einen Überschuss an verfügbaren Wohneinheiten geben. Die Studie berücksichtigte Märkte in allen statistischen Kerngebieten, wie sie vom Census Bureau definiert wurden. In den Metropolregionen gab es im 20-jährigen Untersuchungszeitraum einen landesweiten Überschuss von 2,7 Millionen mehr Einheiten als Haushalte, während in Kleinstädten ein bescheidenerer Überschuss von etwa 300.000 Einheiten zu verzeichnen war.
Die Anzahl der verfügbaren Wohneinheiten und der Menschen erzählt nur einen Teil der Geschichte. Eine einzelne Familie muss sich eine Wohnung leisten können, egal ob sie kauft oder mietet. Engpässe jeglicher Größenordnung treten in den Daten nur dann auf, wenn Mieter berücksichtigt werden, schrieben die Autoren. McClure und Schwartz verglichen die Anzahl der verfügbaren Einheiten in vier Teilmärkten jedes statistischen Kerngebiets mit der geschätzten Anzahl von Einheiten, die sich Mieter mit einem Einkommen von 30 bis 60 Prozent des mittleren Familieneinkommens des Gebiets leisten können. Diese Raten entsprechen in etwa der bundesstaatlichen Armutsgrenze und der Obergrenze für die Berechtigung zu verschiedenen Mietbeihilfeprogrammen. Nur in zwei Metropolregionen gab es Engpässe für Mieter mit sehr niedrigem Einkommen, und nur in zwei gab es Überschüsse für Mieter mit extrem niedrigem Einkommen.
Den Menschen zu helfen, sich den verfügbaren Wohnraum leisten zu können, sei kosteneffizienter, als den Bau neuer Häuser in der Hoffnung auszuweiten, dass ein zusätzliches Angebot die Preise senken würde, schrieben die Autoren. Mehrere Bundesprogramme haben sich als erfolgreich erwiesen, um Mietern und Käufern mit mittlerem Einkommen zu helfen, sich Wohnraum leisten zu können, der sonst unerschwinglich für sie wäre.
„Die Erschwinglichkeitsprobleme unseres Landes resultieren eher aus niedrigen Einkommen und hohen Immobilienpreisen als aus Wohnungsmangel“, sagte McClure. „Dieser Zustand deutet darauf hin, dass wir uns Wohnraum nicht durch Baumaßnahmen leisten können. Wir müssen uns mit Preis- und Einkommensniveaus befassen, um Haushalten mit niedrigem Einkommen zu helfen, sich den bereits vorhandenen Wohnraum leisten zu können, anstatt das Angebot in der Hoffnung zu erhöhen, dass die Preise sinken.“
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Kirk McClure et al., Wo herrscht der Wohnungsmangel?, Wohnungspolitische Debatte (2024). DOI: 10.1080/10511482.2024.2334011