Studie präsentiert Erkenntnisse aus einem Online-Immobilien-Rubrikendienst

Forscher der Universität Tel Aviv haben herausgefunden, dass der Nullpreiseffekt auch Kosten verursachen kann: Statistisch gesehen erhielten identische Häuser, die in kostenlosen Serviceanzeigen auf dem israelischen Online-Kleinanzeigendienst „Yad2“ veröffentlicht wurden, weniger Klicks, wurden langsamer verkauft und zu einem niedrigeren Preis als identische Häuser, die in kostenpflichtigen Serviceanzeigen veröffentlicht wurden – was zu einem durchschnittlichen Nettoverlust von etwa 3,5 bis 3,8 Prozent des durchschnittlichen Transaktionspreises führt. Dies entspricht etwa 12.000 bis 13.000 US-Dollar, wenn der Preis für den kostenpflichtigen Service insgesamt etwa 70 US-Dollar beträgt.

Die überraschenden Ergebnisse waren Teil einer Studie, die von Prof. Danny Ben-Shahar, Direktor des Alrov Institute for Real Estate Research an der Coller School of Management der Universität Tel Aviv, und Dr. David Ash, einem wissenschaftlichen Mitarbeiter des Instituts, durchgeführt wurde. Der Artikel über die Ergebnisse wurde kürzlich zur Veröffentlichung in der Zeitschrift angenommen Immobilienökonomie.

„Wir untersuchen Verhaltensökonomie auf dem Immobilienmarkt und insbesondere die Auswirkungen von Voreingenommenheit bei der Entscheidungsfindung“, erklärt Prof. Ben-Shahar. „Wir wissen schon seit einiger Zeit, dass Menschen nicht immer rationale Entscheidungen treffen, und eine der interessanteren Fragen ist, ob diese irrationalen Entscheidungen einen Preis haben. Hier haben wir eine Voreingenommenheit untersucht, die als ‚Nullpreiseffekt‘ bezeichnet wird.“

„Dieser Effekt führt dazu, dass Menschen Produkte oder Dienstleistungen, die zum Nullpreis angeboten werden, überbewerten. Wenn wir beispielsweise den Preis eines Produkts von 2 auf 1 Dollar senken, kann die Nachfrage leicht steigen, aber wenn wir den Preis um 1 Dollar auf null senken, steigt die Nachfrage dramatisch an, was mit einem rationalen Kosten-Nutzen-Ansatz nicht erklärt werden kann. Wir wollten diesen Effekt nicht in einer experimentellen Laborumgebung testen, sondern anhand realer Daten von Entscheidungen, die in der „echten Welt“ getroffen wurden – und noch wichtiger, wir wollten testen, ob diese Tendenz zu einem Nullpreis wirtschaftliche Kosten verursacht.“

Im ersten Teil der Studie untersuchten die Forscher Gewerbeimmobilien, die auf der Online-Plattform „Yad2“ zur Miete angeboten wurden. Im Juli 2019 hatte die Plattform die Möglichkeit abgeschafft, Anzeigen für die Vermietung von Gewerbeimmobilien aufzugeben. Gleichzeitig verlangte sie für den Premium-Service, der die Anzeige sowohl hervorhebt als auch ganz oben in der Suche anzeigt, höhere Gebühren.

„Dieses Update ermöglichte es uns, ein quasi-natürliches Experiment mit der Teilnahme von echten Menschen durchzuführen, die echtes Geld ausgeben müssen, um echte Immobilien zu vermieten“, sagt Prof. Ben-Shahar.

„Als der kostenlose Service kostenpflichtig wurde und der Premium-Service noch teurer wurde, stellten wir fest, dass sich eine beträchtliche Masse von Eigentümern, die ihre Immobilie vermieten wollten, für den Premium-Anzeigenservice entschied – obwohl dieser erheblich teurer wurde. Die billigere Option hatte an Attraktivität verloren, sobald sie nicht mehr völlig kostenlos war.“

Anschließend zeigten Prof. Ben-Shahar und Dr. Ash erstmals, wie hoch der Preis ist, den die Verbraucher für ihre Nullpreis-Voreingenommenheit zahlen. Dazu untersuchten sie über 15.000 Immobilienanzeigen, die private Hausbesitzer über den Zeitraum von 2014 bis 2016 auf der Plattform „Yad2“ zum Verkauf anboten. Alle Anzeigen waren ohne Maklerprovision.

„Man muss sich darüber im Klaren sein, dass der Verkauf eines Eigenheims für die meisten Menschen das größte und wichtigste Geschäft im Leben darstellt. Bei den Verkäufern in unserer Stichprobe liegt der Verkauf im Durchschnitt bei 350.000 bis 500.000 US-Dollar“, sagt Prof. Ben-Shahar.

„,Yad2‘ bietet diesen privaten Verkäufern die Möglichkeit, ihre Anzeigen in einem kostenlosen Basisdienst oder in einem Premiumdienst zu vernachlässigbaren Gesamtkosten von etwa 70 US-Dollar zu veröffentlichen. Etwa 95 % der Verkäufer bevorzugten jedoch den kostenlosen Anzeigendienst. Unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Eigenschaften der Vermögenswerte stellten wir fest, dass der Premiumdienst die Verkaufschancen der Immobilie täglich um 10 bis 18 % erhöhte, die Anzahl der Klicks auf die Anzeige um 117 bis 130 % und die Klicks auf die Telefonnummer der Verkäufer um 108 bis 122 % steigerte.

„Mit anderen Worten: Diejenigen, die für den Premium-Service bezahlten, erzielten eine höhere Nachfrage und einen schnelleren Verkauf. Und am wichtigsten: Sie verkauften ihre Immobilien zu höheren Preisen. Statistisch gesehen wurden identische Häuser, die im kostenpflichtigen Premium-Service angeboten wurden, zu einem um 3,5 bis 3,8 Prozent höheren Preis verkauft als Häuser, die im kostenlosen Service angeboten wurden. Das entspricht einem Unterschied von etwa 12.000 bis 13.000 US-Dollar pro Verkauf.“