Laut einem neuen Bericht der RAND Corporation könnten sechs Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus in New York City innerhalb eines Jahrzehnts die Produktion von rund 300.000 zusätzlichen neuen Wohneinheiten ankurbeln.
Dem Bericht zufolge würden die zusätzlichen Wohneinheiten eine Steigerung von mehr als 160 % gegenüber dem jüngsten jährlichen Wohnungsproduktionsniveau in der Stadt bedeuten.
Forscher gehen davon aus, dass der Anstieg des Wohnungsangebots wahrscheinlich zu einer höheren Erschwinglichkeit führen würde, da kurzfristig ein größerer Wettbewerb zwischen Vermietern um Mieter und langfristig eine Zunahme natürlich vorkommender bezahlbarer Wohnungen entsteht.
„Die jüngste Wohnungspolitik in New York City konzentrierte sich hauptsächlich auf Preiskontrollen und die direkte öffentliche Finanzierung der Produktion bezahlbaren Wohnraums“, sagte Jason Ward, Hauptautor der Studie und Ökonom bei RAND, einer gemeinnützigen Forschungsorganisation. „Aber ohne deutliche Steigerungen der Wohnungsproduktion werden diese Ansätze wahrscheinlich nicht zu einer breiten Steigerung der Erschwinglichkeit in der Stadt führen.“
Der wichtigste Beitrag des RAND-Berichts besteht darin, dass er Schätzungen des potenziellen Niveaus der zusätzlichen Wohnungsproduktion liefert, die sich aus der Annahme der vielversprechendsten Vorschläge ergeben könnte, die die Forscher aus einer Vielzahl politischer Optionen identifiziert haben, die von lokalen politischen Entscheidungsträgern und Experten vorgeschlagen wurden in den vergangenen Jahren.
Zu den Richtlinien gehören die Erhöhung der zulässigen Gebäudedichte in strategischen Bereichen, die Straffung der Baugenehmigungsverfahren, die Reform der Haftungsregeln für Baustellen und Anreize zur Förderung der Umwandlung von Bürogebäuden in Wohngebäude.
Forscher betonen auch, dass die geschätzten Wohngewinne aus diesen Maßnahmen entscheidend von der Schaffung eines Ersatzes für das inzwischen ausgelaufene 421 – ein Steuererleichterungsprogramm für den Bau von Mehrfamilienhäusern – abhängen.
Der größte Gewinn unter den analysierten Strategien wäre die Lockerung der Dichtebeschränkungen in Gebieten, die nur wenige Gehminuten von U-Bahn- und Bahnhaltestellen entfernt sind. Der Analyse zufolge würde ein solcher Schritt innerhalb eines Jahrzehnts zu zusätzlichen 122.000 Wohneinheiten in New York führen.
Die anhaltende Krise der Erschwinglichkeit von Wohnraum in New York City hat ein beispielloses Ausmaß erreicht. Im Jahr 2021 gibt die Mehrheit der Mieter in New York City mehr als 30 % ihres Einkommens für Wohnraum aus und das Gesamtverhältnis von Durchschnittsmiete zu mittlerem Haushaltseinkommen in der Stadt ist das zweithöchste unter den größten Städten des Landes.
Die Wohnungsbauproduktion in New York hat mit der wachsenden Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt nicht Schritt gehalten. Von 2010 bis 2020 wuchs die Bevölkerung der Stadt um etwa 630.000 Einwohner, während der Wohnungsbestand um 200.000 Einheiten zunahm. Im gleichen Zeitraum entstanden in New York City fast 1 Million neue Arbeitsplätze, was das Bevölkerungs- und Wohnungswachstum in der Stadt bei weitem übertraf.
„Während eine erhöhte Wohnraumproduktion allein möglicherweise nicht ausreicht, um die Erschwinglichkeitsziele zu erreichen, ist es klar, dass das Scheitern einer signifikanten, nachhaltigen Steigerung der Wohnraumproduktion jeden Weg zu einer sinnvollen Erschwinglichkeit von Wohnraum in New York einschränken wird“, sagte Ward.
RAND-Forscher identifizierten aus einer Vielzahl von Vorschlägen von Regierungs- und Nichtregierungsorganisationen die vielversprechendsten Strategien zur Förderung des Mehrfamilienhausbaus. Sie führten außerdem Gespräche mit lokalen Entwicklern bezahlbaren Wohnraums, Beamten der Stadt- und Landesregierung, akademischen Forschern, Praktikern im Landnutzungs- und Grundsteuerrecht sowie regionalen und staatlichen Planungsorganisationen.
In einigen Fällen wurden die im Bericht hervorgehobenen Richtlinien wörtlich aus bereits bestehenden Vorschlägen übernommen, wie beispielsweise dem kürzlich veröffentlichten Bericht der Building and Land Use Task Force (BLAST) der Stadt. In anderen Fällen wurde eine umfassendere politische Idee in einen spezifischeren Vorschlag umgewandelt.
„Der zentrale Punkt, den politische Entscheidungsträger und die Öffentlichkeit hoffentlich aus dem Bericht mitnehmen werden, ist, dass die Wohnraumproduktion ein entscheidender Teil jeder Lösung zur Erschwinglichkeit von Wohnraum ist – in New York und anderswo – und dass es viele Möglichkeiten gibt, die Wohnraumproduktion zu steigern.“ Sagte Ward.
Weitere Autoren des Berichts sind George Zuo und Yael Katz. Die RAND-Abteilung „Social and Economic Well-Being“ ist bestrebt, die Gesundheit sowie das soziale und wirtschaftliche Wohlergehen von Bevölkerungen und Gemeinschaften auf der ganzen Welt aktiv zu verbessern.
Mehr Informationen:
Jason M. WardUnterstützung der Erschwinglichkeit von Wohnraum in New York City durch erhöhte Wohnungsproduktion: Ein Policy Brief, (2023). DOI: 10.7249/RRA2775-1