1. Waardoor zakken de huizenprijzen?
Woningprijzen dalen vooral door de stijgende hypotheekrente, legt woningmarkthoogleraar Peter Boelhouwer uit. Huizenkopers zijn meer geld kwijt aan de rente, dus kunnen ze voor minder geld een huis kopen.
Boelhouwer ziet ook dat menselijk gedrag de woningmarkt beïnvloedt. „Als prijzen dalen, worden mensen onzeker en terughoudend. Ze wachten langer tot ze in actie te komen. Daardoor zakken de prijzen nog verder.“
Verder is de tijd voorbij dat investeerders huizenprijzen opstuwen met overbiedingen, volgens Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis (VEH). Dat komt onder meer door de zelfbewoningsplicht. „Ook aangekondigde belastingmaatregelen leiden tot een verkoopgolf onder investeerders, omdat hun huizen straks geen winst meer geven.“
2. Hebben kopers een voordeel van de dalende prijzen?
Wie nu een huis wil kopen, heeft niet per se meer mogelijkheden op de woningmarkt. Vanwege de hogere rentes is er namelijk niet veel meer financieringsruimte.
Hoogleraar Boelhouwer ziet tegelijkertijd dat de overhitte markt weer wat normaler wordt. Kopers hebben meer tijd om rond te kijken naar een huis. „Er is zelfs weer ruimte om een beetje te onderhandelen“, zegt hij. André de la Porte voegt daaraan toe dat kopers weer voorwaarden kunnen stellen, zoals een bouwkundige keuring.
Moeten woningeigenaren eerst hun huis verkopen voordat ze iets nieuws kopen? „Makelaars zullen zeggen dat je eerst je huis moet verkopen“, zegt Boelhouwer. Maar dat hangt ervan af om wat voor huis het gaat. „Voor een gemiddeld tussenhuis in de Randstad staan mensen nog steeds in de rij.“
„Een jaar geleden was dakloosheid de grootste angst onder mensen die eerst hun huis verkochten voordat ze iets nieuws hadden“, zegt Hans André de la Porter. Die angst is nu minder, ziet hij.
3. Wat betekent de prijsdaling voor verkopers?
Een starterswoning is zo verkocht, denkt Boelhouwer. „Als je huis meer dan vijf ton kost, wordt het lastiger.“ Het zijn vooral dure, vrijstaande huizen die langer in de verkoop staan.
Volgens André de la Porte hebben verkopers niet gelijk een probleem. Er zijn namelijk huizen waarvan de prijs jarenlang met 15 tot 20 procent is gestegen. „Dan is de huidige overwaarde nog steeds aanzienlijk.“
Alleen voor mensen die in de periode van 2020 tot 2022 een huis kochten bestaat het risico dat hun hypotheek onder water staat. De VEH-woordvoerder schetst het scenario waarbij kopers hebben overboden, de hypotheek nauwelijks hebben afgelost en nu door omstandigheden moeten verkopen. „Zij krijgen waarschijnlijk minder terug voor het huis dan ze ervoor hebben uitgegeven.“
Voor de meeste verkopers geldt dat ze iets nieuws moeten terugkopen. Dat is gunstig met de dalende prijzen, aangezien een nieuw huis ook minder kost.
4. Werden die Immobilienpreise weiter fallen?
„Die Preise werden dieses Jahr noch weiter sinken“, prognostiziert Boelhouwer. „Vielleicht nochmal 5 bis 10 Prozent im Vergleich zum Januar 2023. Aber Ende des Jahres oder Anfang nächsten Jahres wird es sicher eine Erholung geben.“ Dies gelte nur, wenn die Zinsen nicht weiter steigen.
Der Professor betrachtet den sogenannten Ripple-Effekt. Die Preise stabilisieren sich normalerweise zuerst in den großen Städten und breiten sich dann im Rest des Landes aus. „Solange die Preise in der Randstad weiter fallen, haben wir den Tiefpunkt bundesweit wohl noch nicht erreicht.“
Basierend auf mathematischen Modellen sieht Boelhouwer, dass der Preisverfall Ende des Jahres oder Anfang nächsten Jahres enden wird. Auch wenn der Zinssatz bei rund 4,5 Prozent bleibt. „Wobei die Modelle sicherlich keine Garantie bieten“, sagt der Professor.
5. Was können wir aus 2008 lernen, als auch die Immobilienpreise gefallen sind?
Die Hauspreise fallen jetzt deutlich langsamer als 2008, betont André de la Porte. Der Wohnungsmangel sei immer noch da, fügt Boelhouwer hinzu. Und die Häuser verkaufen sich immer noch ziemlich schnell.
Es gibt mehr Unterschiede als Gemeinsamkeiten mit den fallenden Immobilienpreisen im Jahr 2008. Riskante Hypotheken führten zu Debakeln, in denen Hausbesitzer gezwungen waren, ihre Häuser für weniger Geld zu verkaufen. Die Hypotheken von damals sind nicht mehr erlaubt.
Beide Experten mahnen Wohnungssuchende an: Ein Haus ist kein Spekulationsobjekt. „Es muss ein schöner Ort zum Leben sein“, sagt Boelhouwer. „Überlegen Sie immer zuerst, wie viel Geld Sie monatlich für Wohnen ausgeben möchten. Das ist der wichtigste Ausgangspunkt, unabhängig vom Markt“, schließt André de la Porte.