Eine neue Peer-Review-Studie, die die von Wirbelstürmen heimgesuchten Immobilienmärkte in Florida analysiert, stellt fest, dass betroffene Gebiete in den Jahren nach einem Sturm zu einer leichten Gentrifizierung neigen: Das Durchschnittseinkommen neuer Käufer steigt, während die langfristige Nachfrage stabil bleibt.
Die Autoren des Papiers, die bei Resources for the Future (RFF), der University of California San Diego und dem US Government Accountability Office angesiedelt sind, verwenden Daten aus Steuerveranlagungen der Bezirke, der National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA) und Zillow, um die Bedingungen der Wohnungsmärkte und den Bevölkerungswechsel in Florida von 2000 bis 2016 zu messen.
Das Papier erscheint im Zeitschrift für Umweltökonomie und -management.
Die Feststellung, dass die Wohnungsnachfrage nicht zurückging – und vielleicht entgegen der Intuition wohlhabendere Einwohner anzog – war für die Autoren besonders überraschend, insbesondere angesichts der Tatsache, dass Florida angesichts des Klimawandels mit Anpassungs- und Resilienzmaßnahmen gegen Hurrikane rechnet.
„Es wird prognostiziert, dass Hurrikane stärker werden“, sagte Co-Autor und RFF-Fellow Yanjun (Penny) Liao. „Unsere Ergebnisse zeigen, dass die Vorstellung, dass sich Menschen auf natürliche Weise aus gefährlichen Gebieten zurückziehen, nicht unbedingt Bestand haben muss. Zumindest in Florida scheinen die Marktkräfte die Menschen nicht dazu zu ermutigen, an sicherere Orte zu ziehen.“
Die Autoren stellen fest, dass Hurrikane einen vorübergehenden Anstieg der Immobilienpreise verursachen, wahrscheinlich aufgrund des plötzlichen Rückgangs des Wohnungsangebots aufgrund von Sturmschäden. Sie stellen jedoch fest, dass die Preise nach durchschnittlich drei Jahren auf das Ausgangsniveau sinken, was ungefähr der Zeit entspricht, die es dauert, bis die Gebiete den Wohnungsbestand auf das Niveau vor dem Sturm aufgebaut haben. Aber während dieser entscheidenden drei Jahre, in denen die Immobilienpreise höher als normal sind, stellen die Autoren mehrere wichtige Tendenzen fest:
Eine Hypothese für das Gentrifizierungsphänomen ist, dass wohlhabendere Haushalte nach einem Sturm möglicherweise schneller in Gemeinden ziehen, weil sie besser in der Lage sind, sowohl den vorübergehenden Preisanstieg als auch etwaige Versicherungskostensteigerungen zu absorbieren.
„In gewisser Weise weist dies angesichts der aktuellen Klimalage auf einen Marktfehler hin“, sagte Co-Autor Joshua Graff Zivin von der University of California in San Diego. „Möglicherweise sind Richtlinien erforderlich, um sicherzustellen, dass diese Gemeinden über starke Anpassungs- und Minderungsmaßnahmen verfügen, um mit zukünftigen Stürmen fertig zu werden.“
Die Ergebnisse dieser Studie könnten für das National Flood Insurance Program (NFIP) und die Katastrophenhilfeprogramme des Bundes nützlich sein. Die Gentrifizierung in Florida könnte zu höheren Versicherungsansprüchen nach dem Hurrikan durch die NFIP führen, was die Bundessteuerzahler, die das Programm unterstützen, stärker belasten könnte. Zudem könnten dadurch auch die Ausgaben des Bundes für die Katastrophenhilfe steigen.
Die Autoren weisen darauf hin, dass künftige Forschungsarbeiten die Auswirkungen der Wohnungsmärkte nach dem Hurrikan auf die Gerechtigkeit untersuchen sollten, insbesondere im Zusammenhang mit schwankenden Wohnungspreisen und Optionen, die Käufern und Mietern mit niedrigerem Einkommen in den Jahren nach einem Hurrikan zur Verfügung stehen.
Mehr Informationen:
Joshua Graff Zivin et al., Wie Hurrikane die Wohnungsmärkte fegen: Beweise aus Florida, Zeitschrift für Umweltökonomie und -management (2022). DOI: 10.1016/j.jeem.2022.102770
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