Im vergangenen Jahr ist viel über die Abschaffung des Jubeltons gesprochen und geschrieben worden. Die steuerfreie Zuwendung, die für Wohneigentum verwendet werden musste, wurde per 1. Januar 2023 angepasst. Ist eine Familienhypothek eine gute Alternative für Eltern, um Kindern zu helfen?
Der Jubelton bedeutete, dass Sie bis zu einer Tonne steuerfrei an jemanden spenden konnten, der den Betrag für sein eigenes Zuhause verwenden würde. Um die Vermögensungleichheit zu bekämpfen und den überhitzten Wohnungsmarkt abzukühlen, hat das Kabinett beschlossen, den Jubelton abzuschaffen.
Zum 1. Januar dieses Jahres wurde der Freibetrag von 106.671 Euro auf 28.947 Euro reduziert. Sie möchten mehr spenden? Das können Sie tun, aber dann zahlen Sie Schenkungssteuer. Ab 2024 entfällt dieser Freibetrag für Wohneigentum komplett und Sie müssen sich mit der regulären Schenkungssteuer auseinandersetzen.
Familienhypothek
Ein häufig gehörter Weg, um den „Mangel“ des Jubeltons zu lösen, ist die Familienhypothek (oder der Bau einer Familienbank). „Das Wort sagt alles: Sie nehmen eine Hypothek bei Ihrer Familie statt bei der Bank auf“, erklärt Menno Luiten, kaufmännischer Leiter bei De Hypotheker. „Deine Familie ist die Bank und leiht dir das Geld. Eine Bank muss sich an alle möglichen Gesetze und Vorschriften halten, zum Beispiel, dass sie bis maximal 100 Prozent des Marktwertes verleihen darf. Mit einer Familienhypothek kommst du eigentlich an sich gemeinsam am Küchentisch mit den Verhältnissen auseinandersetzen .
Sie können nicht einfach einen sehr hohen oder einen sehr niedrigen Prozentsatz verlangen. Aber was ist marktkonform? Dabei gibt es natürlich eine Grauzone.
Natürlich müssen die Vereinbarungen in einer Hypothekenurkunde bei einem Notar festgehalten werden, denn es handelt sich immer noch um eine amtliche Hypothek. „Denken Sie an die Höhe, die Laufzeit und den Zinssatz“, sagt Luiten. „Dieser Prozentsatz muss marktgerecht sein. Man kann nicht einfach einen sehr hohen oder einen sehr niedrigen Prozentsatz verlangen. Aber was ist marktgerecht? Da gibt es natürlich eine Grauzone.“
Die Bank will alle Ihre Termine sehen
Grundsätzlich können Sie sich die gesamte Kaufsumme eines Eigenheims von Ihren Eltern leihen. „Aber dann müssen deine Eltern sehr wohlhabend sein“, sagt Marga Lankreijer-Kos, Hypothekenexpertin bei Independer. „Deshalb sieht man oft, dass es sich um Teile einer Anschaffungssumme handelt. Die andere Hypothek wird dann bei einer Bank abgeschlossen. Die Bank will alle Ihre Vereinbarungen sehen. Darauf basierend legt sie ihre eigene zu vergebende Hypothekensumme fest .“
Sie können also mit Ihrer Familie nicht einfach null Prozent Zinsen vereinbaren. Sie können diese Hypothekenzinsen jedoch einfach bei Ihrer Einkommensteuererklärung abziehen. Dann können Sie die Hypothekarzinsen abziehen, sofern die Finanzierung die Tilgungsvoraussetzung erfüllt. „Es könnte dann attraktiv sein, innerhalb dieser Grauzone einen höheren Zinssatz beizubehalten, als die Banken verlangen“, sagt Luiten.
Man kann also sagen, dass nach der Abschaffung des Jubeltons auch die Hilfe der Eltern auf diese Weise weiter eingeschränkt wird.
„Dadurch bekommt man mehr Hypothekenzinsen abgezogen. Man zahlt dann zwar mehr Zinsen an die Eltern, aber sie dürfen jedes Jahr bis zu einem bestimmten Betrag steuerfrei spenden. 2023 wird es dieser Betrag sein.“ 6.035 Euro. Sie könnten also die Zinsen zurückgeben.“
Neue Regeln: weniger Rendite im Jahr 2023
Doch wer als Elternteil eine solche Hypothek amortisieren möchte, wird ab dem 1. Januar enttäuscht. Lankreijer-Kos weist auf die neuen Regeln in Box 3 der Steuer- und Zollverwaltung hin. In dieser Box versteuern Sie Ihr Vermögen und Ihre Schulden. „Da Sie das Geld nun verleihen, ist Ihr Vermögen kein Sparguthaben mehr, sondern eine Anlage.“ Ab 2023 rechnet die Finanz- und Zollverwaltung mit einer fiktiven Rendite von 6,17 Prozent.
Auf diese Rendite zahlen Sie Vermögenssteuer, die von 31 auf 32 Prozent erhöht wurde. Ab diesem Jahr zahlen Sie daher deutlich mehr Einkommenssteuern auf Ihre Rendite. Man kann also sagen, dass nach der Abschaffung des Jubeltons auch die Hilfe der Eltern auf diese Weise weiter eingeschränkt wird.“
Kindern Zugang zum Wohnungsmarkt verschaffen
Lankreijer-Kos warnt vor allem Eltern, die in den letzten Jahren Kredite bei der Familienbank aufgenommen haben. „Die Hypothekenzinsen waren damals sehr niedrig, sodass Sie jetzt möglicherweise mehr Steuern zahlen, als sie einbringen. Sie könnten in Betracht ziehen, die Bedingungen der Hypothek zu überprüfen, wenn möglich.“
Denken Sie aber auch daran, dass die Nichteinhaltung von Vereinbarungen zu Familienstreitigkeiten führen kann.
Luiten: „Aufgrund der neuen Regeln ist dies in der Tat kein guter Weg, um eine Rückkehr zu machen. Aber wir stellen fest, dass Eltern dies oft tun, um ihrem Kind zu helfen und nicht, um eine Rückkehr zu machen. Sie möchten ihrem Kind den Zugang zu den Unterkünften ermöglichen Markt.“
Familienstreitigkeiten
Es klingt also interessant für Eltern, ihrem Kind zu helfen. Vor allem, weil die Zinserträge für die Eltern unversteuert sind und Sie sie Ihrem Kind jedes Jahr in kleinen Schritten zurückgeben können. „Denken Sie aber auch daran, dass es zu Familienstreitigkeiten kommen kann, wenn Vereinbarungen nicht eingehalten werden“, sagt Luiten.
„Man trifft sich regelmäßig. Wie kommt man da hin? Außerdem gibt es bei Problemen auch weniger Auffangnetze oder Airbags als bei einer Hypothek bei einer Bank. Da glänzt nicht nur Gold.“