Investoren in Gewerbeimmobilien überdenken den Wert von Küstengrundstücken, die einem Hochwasserrisiko ausgesetzt sind – laut Forschern sogar in Orten im Norden der USA, die keine Hochwasserschäden erlitten haben. Dieser Perspektivwechsel hat Auswirkungen sowohl auf Investoren als auch auf Entwickler, da sie den Wert von Küstenimmobilien inmitten eines sich ändernden Klimas bestimmen.
Eva Steiner, außerordentliche Professorin für Immobilien und King Family Early Career Professor für Immobilien am Penn State Smeal College of Business, und ihre Co-Autoren veröffentlichten diese Ergebnisse kürzlich in Immobilienökonomie.
Steiner und ihre Kollegen begannen zu untersuchen, wie professionelle Investoren nach dem Hurrikan Sandy im Jahr 2012 das Überschwemmungsrisiko auf den Gewerbeimmobilienmärkten nutzten, motiviert durch die Beobachtung, dass Gewerbeimmobilieninvestoren und -entwickler sich zunehmend Sorgen über die Umweltrisiken von Vermögenswerten machen, die an bestimmte Standorte gebunden sind. Sie untersuchten die Transaktionspreise von Immobilien mit unterschiedlichem Hochwasserrisiko vor und nach diesem großen Hochwasserereignis.
Es überrascht nicht, dass die Forscher herausfanden, dass New Yorker Gewerbeimmobilien in Gebieten, die von Hurrikanschäden betroffen waren, in den Jahren nach Hurrikan Sandy weiterhin zu niedrigeren Preisen gehandelt wurden.
„Natürlich wird es einen negativen Effekt geben“, sagte Steiner. „Viele Gebäude wurden beschädigt, und in vielen Fällen konnten die Mieter die Gebäude eine Zeit lang nicht bewohnen, sodass den Eigentümern Mieteinnahmen entgingen. Aber die interessantere Frage, die uns beschäftigte, war diese: Wenn man diese unmittelbaren Schäden beiseite lässt, haben sie das getan.“ „Dieses Ereignis löst einen Wandel in der Art und Weise aus, wie Investoren über die mit Küstenimmobilien verbundenen Risiken denken?“
Diese Frage veranlasste sie, sich sowohl in Boston als auch in New York mit Gewerbeimmobilientransaktionen nach Hurrikan Sandy zu befassen. Obwohl Boston durch Sandy keinen Schaden erlitten hat, handelt es sich um einen Ort an der Ostküste, der in Zukunft von Überschwemmungen bedroht ist. Die Forscher stellten ein ähnliches Muster bei Gewerbeimmobilien in Boston fest, die zu niedrigeren Preisen gehandelt werden – ein Effekt, der nicht auf tatsächlich beschädigtes Eigentum zurückgeführt werden kann und wahrscheinlich auf eine veränderte Wahrnehmung der Anleger hinsichtlich des Hochwasserrisikos zurückzuführen ist, sagten sie.
Um diese Schlussfolgerung zu untermauern, führten Steiner und ihre Kollegen einen Placebotest durch und untersuchten Gewerbeimmobilien entlang des Michigansees in Chicago.
„Wir wollten sicherstellen, dass nichts anderes an Immobilien am Wasser die Einstellung der Anleger zu diesen Immobilien verändert“, sagte Steiner. „Hier besteht kein Hurrikanrisiko, da es sich um ein Binnengewässer handelt. Wir haben in diesem Bereich keine Preiseffekte festgestellt, sodass die Auswirkungen, die wir in New York und Boston sehen, nach unserem Kenntnisstand wahrscheinlich auf die Reaktion professioneller Anleger zurückzuführen sind.“ ein anhaltender Wandel in der Wahrnehmung des Hochwasserrisikos nach Sandy, selbst an Orten, die von der Katastrophe verschont geblieben sind.“
Zur Durchführung ihrer Studie verwendeten die Forscher Daten, die sich über einen Zeitraum von etwa zehn Jahren vor Hurrikan Sandy und fünf Jahre danach erstreckten.
„Idealerweise würden wir uns zwei Grundstücke ansehen, eines an der Küste und eines weiter im Landesinneren, die jeweils vor und nach Sandy gehandelt wurden“, sagte Steiner. „Und wir möchten, dass der Preis der exponierten Immobilie nach Sandy im Verhältnis zum Preis der nicht exponierten Immobilie sinkt.“
Da Gewerbeimmobilien jedoch nicht sehr häufig gehandelt werden, wurden Objekte gefunden, die aufgrund beobachtbarer Merkmale ähnlich waren.
Steiner und ihre Co-Autoren konzentrierten sich auf Gewerbeimmobilien, weil diese ein klareres und objektiveres Bild liefern als Wohnimmobilien.
„Wenn man ein Haus kauft, ist das nicht nur eine Investition“, sagte sie. „Es gibt einen Konsumwert – Sie werden in diesem Haus wohnen, und das kann auch ein Gefühlselement beinhalten. Und diese Faktoren können dazu führen, dass Sie Immobilienrisiken etwas anders bewerten als ein Investor, der dies nur als ein solches betrachtet.“ finanzieller Vorschlag, eine wirtschaftliche Berechnung.“
Die Forschungsergebnisse können dabei helfen, Entscheidungen sowohl von Entwicklern als auch von Investoren zu treffen, da die Überschwemmungsrisiken für Küstengrundstücke weiter zunehmen, so das Forschungsteam. Die Entscheidungen der Bauträger darüber, wo neue Immobilienanlagen geschaffen werden sollen, werden von Investoren beeinflusst, die nicht bereit sind, Höchstpreise für überschwemmungsgefährdete Immobilien zu zahlen. Anleger, die derzeit Immobilien besitzen, die möglicherweise einem Hochwasserrisiko ausgesetzt sind, können die potenziellen Risiken für den Wert der Vermögenswerte, die sie in ihren Portfolios haben, besser einschätzen.
„Was machen wir mit den Vermögenswerten, von denen wir jetzt wissen, dass sie diesen Überschwemmungsrisiken ausgesetzt sind?“ fragte Steiner. „Es könnte ein Punkt kommen, an dem diese Vermögenswerte keinen großen wirtschaftlichen Wert mehr haben und diese Immobilien möglicherweise aufgegeben werden, oder sie müssen möglicherweise erheblich nachgerüstet werden, um sie widerstandsfähiger zu machen.“
Mehr Informationen:
Jawad M. Addoum et al., Klimawandel und Gewerbeimmobilien: Beweise aus Hurrikan Sandy, Immobilienökonomie (2023). DOI: 10.1111/1540-6229.12435