Städte im ganzen Land spüren den Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Wirtschaftswachstum, schwankende Zinssätze und ein expandierender Markt für Kurzzeitmieten haben zusammen mit Angebotsengpässen und veralteten Bebauungsgesetzen zu einer noch größeren Belastung geführt.
Im August unterzeichnete der Gouverneur von Colorado, Jared Polis, eine Durchführungsverordnung zur Lösung des Problems. Es beschleunigt Kredite und Zuschüsse für bezahlbare Wohnprojekte und legt „strategische Wachstumsziele“ für Colorado fest, darunter ein dichteres Wachstum, das weniger Ressourcen verbraucht und einen besseren Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln bietet.
Um aktuelle Probleme mit bezahlbarem Wohnraum zu erläutern und Lösungen zu erkunden, wandte sich der Newsroom des Daniels College of Business an zwei Fakultäten der Franklin L. Burns School of Real Estate and Construction Management. Vivek Sah, Direktor der Burns School, und Eric Holt, Assistenzprofessor, analysierten die Situation in einem Interview.
Einfach ausgedrückt: Warum kommt es zu dieser Krise bei bezahlbarem Wohnraum?
Sah: Der Hauptgrund für die Frage nach bezahlbarem Wohnraum ist das Wirtschaftswachstum. Städte wie Denver, Nashville und Phoenix haben in den letzten fünf oder sechs Jahren aus mehreren Gründen ein enormes Wachstum erlebt. Einer davon ist, dass diese Städte gerade erst anfangen, ihr Potenzial in Bezug auf alle Faktoren auszuschöpfen, die Menschen berücksichtigen, wenn sie über eine Stadt nachdenken, in die sie ziehen möchten – großer Flughafen, große Bildungseinrichtungen, eine sehr gebildete Bevölkerungsgruppe.
Dies sind auch Städte, die vor Naturkatastrophen wie Florida und Kalifornien geschützt sind, wo die Lebenshaltungskosten ebenfalls hoch sind. Die Immobilienbranche, ob Mehrfamilienhäuser oder Einfamilienhäuser, kann nichts ohne mindestens ein paar Jahre Verzögerung produzieren. Diese Verzögerung führte zu höheren Kosten und gleichzeitig stiegen auch die Baukosten.
Zur gleichen Zeit, als die Immobilienpreise stiegen, hatten wir auch sehr niedrige Zinssätze. Menschen, die aus Märkten mit höherem Einkommen hierherzogen, boten höhere Preise, als sie es normalerweise tun würden. Und dann, innerhalb eines Jahres danach, sind wir auf einen Zinssatz von 7 % umgestiegen, sodass die Leute jetzt nicht mehr verkaufen wollen. Das stellt ein weiteres Problem für bezahlbaren Wohnraum dar, da jetzt weniger Bestand vorhanden ist. Das Angebot ist begrenzt, zumindest bei Wiederverkaufsimmobilien. Diese Preise sind nicht gesunken, und die Leute wollen nicht verkaufen, denn wenn sie verkaufen, müssten sie eine sehr hohe Hypothek aufnehmen.
Was ist aus Sicht des Bau- und Entwicklungssektors die Ursache für den Mangel?
Holt: Viele Dinge, die sich auf die Erschwinglichkeit auswirken, insbesondere hier in Denver, beginnen mit den Grundstückskosten. Jeder möchte sein Land zu einem Aufpreis verkaufen, deshalb kaufen Entwickler Grundstücke zu einem Aufpreis, um sie in Häuser umzuwandeln. Darüber hinaus verfügt Denver über einige sehr einzigartige Bodenbedingungen. Wir haben diesen expansiven Ton, der, wenn man ihn während der Entwicklung nicht richtig behandelt, große strukturelle Schäden verursachen kann. [Treating it] Allein die Entwicklungskosten betragen etwa 50.000 US-Dollar pro Los. Dann beläuft sich zwischen den Anspruchskosten und den Genehmigungsgebühren ein fertiges Grundstück auf dem Denver-Markt oft auf 90.000 bis 150.000 US-Dollar. Auf anderen Märkten könnte ich das gleiche fertige Los für 40.000 US-Dollar kaufen. Auch deshalb ist bezahlbarer Wohnraum auf unserem Markt ein Problem.
Spielen auch Arbeits- und Materialkosten eine Rolle?
Holt: Während des Baucrashs 2006/11 gingen viele Arbeitskräfte verloren – Leute gingen in den Ruhestand, Leute schieden aus dem Geschäft aus – und sie kamen nicht zurück, als der Markt wieder kam. Eines der größten Probleme der Baubranche ist derzeit die Arbeitskraft. Und die Arbeitskräfte da draußen wissen es und verlangen eine Prämie dafür.
Dann kommen noch die Inspektionen und die Genehmigungsgebühren. Ich arbeite viel als Berater in Indiana, wo ich aufgewachsen bin, und sie beschweren sich über ein zweiwöchiges Genehmigungsverfahren und die Zahlung von 1.500 US-Dollar für eine Genehmigung. Hier in Denver könnte dieser Genehmigungsprozess drei bis zwölf Monate dauern und 50.000 US-Dollar kosten. Ein weiteres Thema sind Inspektionen. Als ich in den 90er Jahren baute, hatten wir zwischen 7 und 12 Inspektionen. Jetzt könnten es 24, 30, 36 Inspektionen sein. Das erhöht nur den Zeit- und Kostenaufwand.
Wie hat sich das alles auf das Konzept und die Verfügbarkeit von Wohneigentum ausgewirkt?
Sah: Der amerikanische Traum ist das Wohneigentum, das nach der großen Finanzkrise 2008/2009 deutlich zurückgegangen ist. Wir sind landesweit wieder bei 63 % bzw. 64 % gestiegen, aber in Städten wie Nashville, die so viel Wachstum erlebt haben, ist diese Zahl definitiv nicht die gleiche. Eines der Probleme ist wirtschaftlicher Natur. Wenn Sie eine herkömmliche Hypothek aufnehmen möchten, müssen Sie eine Anzahlung von 20 % leisten. Diese Zahl steigt mit steigenden Preisen – 20 % von 400.000 US-Dollar sind 80.000 US-Dollar, während 20 % von 600.000 US-Dollar 120.000 US-Dollar sind.
Wenn Ihr Lohn steigt, könnte das die Kosten einer höheren monatlichen Zahlung ausgleichen, aber wenn die Hauspreise in zwei Jahren von 400.000 $ auf 600.000 $ steigen, ist es sehr schwierig, in zwei Jahren 40.000 $ zu sparen. Nach der großen Finanzkrise sind die Banken bei der Kreditvergabe sehr streng geworden.
Es ist sehr schwierig, einen Kredit mit einer Anzahlung von weniger als 20 % zu bekommen, und wenn Sie es schaffen, fallen im Voraus viele zusätzliche Kosten an. Das hat viele Menschen getroffen, trotz des Lohnwachstums, das wir gesehen haben. Aus diesem Grund wird ein großer Teil der Bevölkerung dauerhaft wohnen.
Darüber hinaus hat die große Finanzkrise in einer bestimmten Bevölkerungsgruppe einen dauerhaften Schock ausgelöst. Sie haben miterlebt, wie ihre Eltern 2008 oder 2009 ihr Zuhause verloren haben, und jetzt sind sie entweder völlig gegen den Erwerb eines Eigenheims oder haben es auf einen viel späteren Zeitpunkt in ihrem Leben verschoben. Diese frühere Krise schuf eine psychologische Hürde für den Besitz eines Eigenheims und die Betrachtung eines Eigenheims als Vermögenswert für den Aufbau langfristigen Eigenkapitals, auch wenn dies immer noch der beste Weg ist, langfristigen Wohlstand aufzubauen.
Wenn Sie jetzt im Amt des Gouverneurs wären, was würden Sie tun oder einen Gesetzentwurf verabschieden, der dieser Situation helfen würde?
Holt: Verschiedene Bebauungsgesetze senken oder ändern. Beispielsweise gibt es in den älteren Vierteln von Denver so viele Hinterhof-Unterteilungen voller Gassen, einige davon ganz in der Nähe des DU-Campus, wo sie im Hinterhof genug Platz für eine weitere Wohneinheit haben. Sie könnten ein mit Gassen übersätes Cottage-Haus bauen. Anstatt diese älteren Häuser abzureißen und eine McMansion zu errichten, könnten sie das ältere Haus behalten und die Dichte dieses Grundstücks verdoppeln, ohne dass dies Auswirkungen auf die Infrastruktur hätte.
Die Abwasserkanäle könnten die doppelte Dichte bewältigen, ebenso die Schalttafel und die Wasserleitungen. In Denver könnten Tausende kleinerer Cottage-Häuser gebaut werden; Sie könnten entweder Mietobjekte für den jetzigen Eigentümer sein oder sie könnten es verkaufen. Es würde sich stark auf die Dichte auswirken und einige Erschwinglichkeitsprobleme lösen, aber das [current] Die Zoneneinteilung wird es nicht zulassen.
Sah: Eines der Dinge, die sie tun [in San Diego] Entwickler zu ermutigen, bezahlbaren Wohnraum in ihre größeren Projekte einzubeziehen, bedeutet eine Bonusdichte, die es Ihnen ermöglicht, mehr auf einem anderen Projekt zu bauen, im Gegenzug dafür, dass Sie einen Teil des aktuellen Projekts für bezahlbaren Wohnraum verwenden, sowie ein beschleunigtes Genehmigungs- und Titelverfahren.
Wenn Sie ein großes Projekt haben und 20 % davon für bezahlbaren Wohnraum verwenden, gewährt Ihnen die Stadt eine Bonusdichte sowie eine beschleunigte Freigabe Ihres Genehmigungsverfahrens. Zukünftig wird das Büro von Gouverneur Polis solche Maßnahmen in Betracht ziehen müssen.