Vor zehn Jahren, Birne VC, damals ein kleines neues Venture-Unternehmen, operierte in einem unscheinbaren Büro in Palo Alto, das durch farbenfrohe Kunst mit Computermotiven belebt wurde. Letzte Woche hat das Outfit – das seine geschlossen hat größter Fonds bisher im Mai – unterzeichnete stillschweigend einen Vertrag über die Untervermietung von 30.000 Quadratmetern „Klasse-A“-Büroflächen im San Franciscoer Stadtteil Mission Bay vom Dateispeicherriesen Dropbox.
Es gehört zu einer Reihe schnell wachsender Unternehmen, die mehr Platz in San Francisco beanspruchen, da eine frühere Generation von Unternehmen ihre physische Präsenz verkleinert.
Zuerst als San Francisco Chronicle gemeldet Letzte Woche hat der ChatGPT-Erfinder OpenAI gerade zwei Gebäude mit einer Gesamtfläche von 486.600 Quadratmetern von Uber untervermietet. Der Mitfahrriese, der ursprünglich eine Gruppe von vier Gebäuden weiter unten an der Straße von Dropbox gemietet hatte und weiterhin zwei davon bewohnen wird, sagte der Zeitung, dass er „die richtige Größe“ habe.
Ein Rivale von OpenAI – Anthropic – hat Berichten zufolge ebenfalls gerade eine geschlossen umfangreiches Untermietabkommen. Sein Plan: das gesamte 250.000 Quadratmeter große Gebäude in der Innenstadt von San Francisco zu übernehmen, das bisher der Hauptsitz von Slack war.
Salesforce, das Slack im Jahr 2021 übernommen hat, ist ein Investor von Anthropic. Unterdessen stellte Pejman Nozad, Mitbegründer von Pear VC, einen der ersten kleinen Schecks an Dropbox aus, als er noch relativ neu aus dem Iran in die USA kam und Perserteppiche an Bigwigs aus dem Silicon Valley verkaufte.
Solche Untervermietungen beginnen jedoch nicht unbedingt mit Handschlagverträgen. Auf die Frage, ob Nozad sich aufgrund seiner Verbindung zu Dropbox auf Pears neuen Bereich konzentriert habe, spottet er. Das Büro – das Platz für mehr als 200 Schreibtische bietet, über mehr als 20 Konferenz- und Telefonräume verfügt und über spezielle Veranstaltungsräume für Vorträge verfügt – „war ein Geschäftsabschluss für sie“, sagt Nozad. „Die Gründer waren nicht beteiligt. Wie Sie wissen, habe ich 17 Jahre lang Teppiche verkauft, daher verfüge ich über ein gewisses Verhandlungsgeschick“, fügt er lachend hinzu.
Sicherlich ist es ein guter Zeitpunkt, einen Untermietvertrag abzuschließen, wenn Sie ein gut finanziertes, aufstrebendes Unternehmen sind. Laut Colin Yasukuchi, Geschäftsführer des Gewerbeimmobiliendienstleisters CBRE, liegen Untermietverträge in erstklassigen Gegenden wie Mission Bay und dem Finanzviertel der Stadt derzeit zwischen 60 und 80 US-Dollar pro Quadratfuß. Je höher die Etage und je umfangreicher die Ausstattung, desto höher der Preis. Für Start-ups, die bereit sind, Flächen unterzuvermieten, während der Vertrag des Mieters weniger als fünf Jahre läuft, sind die Konditionen umso besser (da sie in nicht allzu ferner Zukunft erneut woanders anmieten müssen). Im Vergleich dazu überstiegen die Mietpreise für Büros im September 2019 die Marke von 75 US-Dollar pro Quadratfuß, bevor die Pandemie die Stadt auf den Kopf stellte.
An Möglichkeiten mangelt es derzeit nicht. Die Geschäftsgebäude in San Francisco stehen derzeit zu 35 % leer, und immer noch strömen mehr Mieter aus der Tür als sie betreten.
Dropbox hatte ursprünglich die gesamte 750.000 Quadratmeter große Fläche des Gebäudes, in dem es sich derzeit befindet, angemietet, konnte diese jedoch nie vollständig ausfüllen, und nach dem Ausbruch von COVID begann das Unternehmen, die Nutzung aggressiver einzuschränken. Ende 2021 wurden 32 Millionen US-Dollar gezahlt beenden Teil seines 15-jährigen Mietvertrags; Vor der neuen Untervermietung von Flächen an Pear VC wurden etwa 200.000 Quadratmeter separat an zwei verschiedene Life-Science-Unternehmen untervermietet: Vir Biotechnology und BridgeBio. Es ist immer noch weniger als halb voll.
Diese Woche hat Adobe die Hälfte seiner gemieteten Fläche im Viertel Showplace Square in San Francisco aufgeführt und strebt nun eine Untervermietung an 156.000 Quadratmeter über drei Etagen eines der Gebäude, in denen es sich früher befand.
Aber ein Wendepunkt scheint in Sicht. Laut CBRE-Daten gab es im dritten Quartal dieses Jahres in San Francisco eine „negative Nettoabsorption“ von 1,85 Millionen Quadratfuß; Gleichzeitig erreichte die Marktnachfrage 5,2 Millionen Quadratfuß, was den höchsten Anstieg seit dem ersten Quartal 2020 darstellt.
Ein großer Teil dieser Verschiebung lässt sich auf Unternehmen wie OpenAI zurückführen, meint Yasukochi, der sagt, dass sich eine neue Flut von Unternehmen ansiedelt, angelockt von der Möglichkeit, elegantere Räume zu den gleichen oder besseren Preisen zu mieten, als dies vor einigen Jahren möglich war für weniger fertige Standorte und in zentraleren Bereichen der Stadt. „Es ist eine riesige Chance für Unternehmen, die versuchen, ihre Mitarbeiter zurückzuholen“, sagt Yasukuchi. (Der CEO von OpenAI, Sam Altman, hat schon lange gesagt, dass er glaubt, dass Unternehmen effektiver sind, wenn Mitarbeiter beschäftigt sind persönlich einberufen.)
Tatsächlich geht Yasukochi davon aus, dass, wenn sich die Wirtschaft in der zweiten Hälfte des neuen Jahres erholt und die Zinsen sinken, insbesondere Technologieunternehmen in der Lage sein werden, sich schneller zu erholen – und die Stadt mitzuziehen. „Viele Technologieunternehmen haben schnell überschüssiges Personal sowie Immobilien- und andere Kosten abgebaut“, sagt Yasukuchi. Er sagt auch, dass Tech-Unternehmen in der Regel „frühzeitig sind, um Kürzungen vorzunehmen, sie aber auch frühzeitig sind, um zu wachsen.“ Ich sehe keine andere Branche, die so viel Wachstum generiert wie die Technologie.“
Bemerkenswert: Yasukuchi glaubt nicht, dass diese Technologieunternehmen unbedingt im Hayes Valley in San Francisco wachsen werden. Obwohl das kleine, mit Geschäften übersäte Viertel in diesem Jahr für eine Wiederbelebung des Interesses an San Francisco gesorgt hat und aufgrund seiner Konzentration an KI-Gemeinschaften eifrig den Spitznamen „Cerebral Valley“ angenommen hat, treffen sich die meisten dieser Teams, wie er beobachtet, „in Restaurants und Cafés.“ Bars und arbeiten von ihren Wohnungen aus.“
Die Realität sei, so Yasukachi weiter, „dort gibt es nicht viel Büroraum.“
Oben abgebildet: 1800 Owens Street in San Francisco, wo sich der Hauptsitz von Dropbox und jetzt auch das Büro von Pear VC in San Francisco befinden.