Dublin ist laut einer neuen Studie die zweitteuerste Stadt Europas für den Wohnungsbau

Dublin ist nach Zürich der zweitteuerste Ort für den Bau von Wohnungen. Neubaukostengutachten Die Studie umfasst 10 Städte in ganz Europa und wurde heute vom Trinity College Dublin und der Society of Chartered Surveyors Ireland veröffentlicht.

Dem Building Homes Report zufolge betragen die Kosten für den Bau einer Wohnung 2.363 Euro pro Quadratmeter und sind damit knapp über 300 Euro höher als der Durchschnitt der zehn untersuchten Städte, der bei 2.057 Euro pro Quadratmeter liegt.

Von den zehn Städten war Zürich mit 2.866 Euro pro Quadratmeter die teuerste und lag damit deutlich über den anderen Städten. Die estnische Hauptstadt Tallinn war mit 1.367 Euro pro Quadratmeter die günstigste.

Eines der überraschendsten Ergebnisse des Berichts war, dass Belfast, die zweitgrößte Stadt der irischen Insel, der zweitgünstigste Standort für den Bau von Wohnungen war. Die Kosten pro Quadratmeter betrugen dort 1.755 Euro.

Der Bericht, der sowohl „harte“ als auch einige, aber nicht alle „weichen“ Kosten berücksichtigt, ist der erste, der die International Construction Management Standards V3 (ICMS3) verwendet, um Baukosten über mehrere Märkte hinweg zu vergleichen.

Zu diesem Zweck wird ein „Traveling Box“-Verfahren eingesetzt, bei dem die Preise für einen bestimmten Wohnblock in verschiedenen Städten ermittelt werden. Das bedeutet, dass die Mengen für fast 80 Elemente konstant gehalten werden, sodass ein systematischer Kostenvergleich auf vergleichbarer Basis über verschiedene Standorte hinweg möglich ist.

In diesem Fall handelte es sich bei der gewählten Anlage um einen Block mit 39 Wohnungen auf sieben Stockwerken, die meisten davon waren Zwei-Zimmer-Wohnungen.

Nach Zürich gibt es noch zwei weitere Gruppen. Die zweite Gruppe, deren Kosten näher am Durchschnitt, aber immer noch darüber lagen, umfasste drei britische Städte (Birmingham, Manchester und Glasgow) sowie Dublin und Stockholm. In dieser Gruppe variierten die Kosten pro Quadratmeter zwischen 2.079 und 2.363 Euro.

Die letzte Gruppe wies Kosten unter dem Durchschnitt auf und umfasste Amsterdam, Belfast, Brüssel und Tallinn, wo die Kosten pro Quadratmeter zwischen 1.367 und 1.823 Euro variieren. Zwischen Tallinn und der nächstgünstigsten Stadt, Belfast, bestand eine erhebliche Lücke, da die Kosten pro Quadratmeter in der estnischen Hauptstadt um mehr als 20 % niedriger waren.

Ronan Lyons, außerordentlicher Professor für Wirtschaftswissenschaften am Trinity College Dublin und einer der Autoren des Berichts, sagte, die Ergebnisse unterstrichen insbesondere die hohen Baukosten in Dublin als Hindernis für das Angebot an neuem Wohnraum.

„Wir wissen seit einiger Zeit, dass der Wohnungsbau in Dublin teuer ist. Die Quadratmeterkosten sind im Vergleich zu vergleichbaren Standorten hoch. Dies hat die Fähigkeit des Wohnungsbausystems hier beeinträchtigt, die benötigte Anzahl an Wohnungen zu bauen. Dieser Bericht ist der erste, der diese hohen Zahlen in die verschiedenen Komponenten aufschlüsselt, die in den Bau eines Hauses einfließen.“

„Bei Bauarbeiten, die normalerweise aus Beton bestehen, ist Dublin etwas günstiger als die typische Stadt. Die hohen Gesamtkosten in Dublin sind jedoch insbesondere auf zwei Posten zurückzuführen: Dienstleistungen und Ausrüstung, darunter Heizung, elektrische Aufzüge, und nicht-bauliche Arbeiten, darunter Dinge wie Fußböden, Fenster und Zimmerei.“

„Die Analyse zeigt, dass die Materialpreise in allen Städten weit weniger schwanken als die Preise arbeitsintensiverer Materialien. Das bedeutet, dass die Kosten und die Produktivität der Arbeitskräfte im Baugewerbe eine bedeutende Rolle bei den allgemeinen Unterschieden bei den Baukosten spielen. Überlegungen zur Lieferkette scheinen weniger wichtig zu sein. So ist beispielsweise Belfast – knapp 140 km von Dublin entfernt – einer der günstigsten Standorte unter den zehn untersuchten Städten.“

„Um herauszufinden, warum viele andere Bauelemente in Dublin teurer sind als in Belfast, sind weitere Analysen erforderlich. Neben der Rolle der Arbeitsproduktivität müssen die politischen Entscheidungsträger insbesondere verstehen, welche Rolle regulatorische Spezifikationen und Standards sowie Unterschiede bei den Soft Costs für die Gesamtrentabilität spielen.“

Bryn Griffiths, stellvertretender Vorsitzender des SCSI Quantity Surveying Professional Group Committee und einer der Autoren des Berichts, meinte, die politischen Entscheidungsträger müssten die Fixkosten genauer unter die Lupe nehmen, um die Unterschiede bei den Wohnungsbaukosten in den verschiedenen Städten besser zu verstehen.

„Dieser Bericht zeigt, dass die Baukosten, die nicht-baulichen Kosten sowie die Dienstleistungen und Ausrüstungen im Durchschnitt zwei Drittel der Kosten für den Wohnungsbau ausmachen. Einige der im Bericht aufgeführten Soft Costs wie Vorarbeiten, Risiken und Steuern machen weitere 25 % aus. Die teureren Städte wie Zürich und Dublin sind tendenziell durch die Bank teurer.“

„Bei dieser Untersuchung wurde der Preis eines Schweizer Wohnblocks verglichen, wenn er in den zehn Städten gebaut würde. Es ist klar, dass sich dieser Entwurf architektonisch stark von dem unterscheidet, was wir in Irland umsetzen würden. Die Entwürfe, die wir hier verwenden, verursachen höhere Kosten und wir glauben, dass die Kosten in diesem Bereich gesenkt werden könnten, wenn die Planungspolitik alternative Ansätze und mehr Flexibilität annehmen würde.“

„Im Vergleich zu anderen EU-Mitgliedsstaaten hat Irland einen relativ niedrigen Mehrwertsteuersatz für Neubauten. Wenn es dort keine Mehrwertsteuer gäbe, wäre Dublin die fünftteuerste Stadt, mit ähnlichen Kosten wie in den britischen Städten, die in der Umfrage berücksichtigt wurden. Dies erklärt einige der Kostenunterschiede zu Belfast.“

„Obwohl der Bericht nicht die Abschaffung der Mehrwertsteuer in unserem Land befürwortet, fordert er die Regierung auf, die Art und Weise zu untersuchen, wie in anderen europäischen Ländern ausgewiesenes und erschlossenes Bauland auf den Markt gebracht wird. Wir glauben, dass dies neue Modelle für eine kostengünstigere Bereitstellung wichtiger Straßen- und Versorgungsverbindungen aufzeigen könnte.“

„Die Regierung sollte die Erkenntnisse auch im Zusammenhang mit der Einführung zusätzlicher Standardisierungen bei der Planung und dem Bau von Wohnhäusern berücksichtigen, um die Kosten zu senken. Zudem sollte sie eine Studie in Auftrag geben, um die ‚weichen Kosten‘ in ähnlichen Rechtsräumen und bei den in diesem Bericht behandelten Baukonzepten zu untersuchen und so zusätzliche Bereiche zu ermitteln, in denen Kosten gesenkt werden können.“

„Eines der Hauptziele dieses Berichts war es, eine Grundlage für ähnliche Untersuchungen in den kommenden Jahren zu schaffen, die auf andere Städte und sogar andere Immobilienarten ausgeweitet werden könnte. Hier bietet sich die Gelegenheit, die Kosten besser zu verstehen und die Rentabilität und Erschwinglichkeit neuer Häuser zu verbessern. Wir möchten die Regierung dringend bitten, diese Gelegenheit zu nutzen.“