Der Bau mehrerer öffentlich subventionierter Wohnsiedlungen mit niedrigem Einkommen in einer Nachbarschaft mindert nicht den Wert anderer Häuser in der Gegend – und kann ihren Wert laut a sogar steigern neue Peer-Review-Studie, an der ich mitverfasst habe.
Für die Studie haben wir uns 508 Bauvorhaben angesehen, die durch das Bundessteuergutschriftprogramm für einkommensschwache Wohnungen finanziert und zwischen 1997 und 2016 in der Gegend von Chicago gebaut wurden. Anschließend haben wir ihren Einfluss auf mehr als 600.000 Verkäufe von nahe gelegenen Wohnimmobilien untersucht, wobei wir Daten aus lokalen Immobilienbewertungen verwendet haben und Steuerunterlagen. Wir haben uns für Chicago aufgrund seiner Größe, gut etablierten Nachbarschaften, einer beträchtlichen Menge an subventionierten Wohnsiedlungen und einer guten Dokumentation entschieden Rassen- und ethnische Trennung, Nischen hartnäckiger und konzentrierter Armut und eine hervorragende Datenabdeckung. Während einige Leser vielleicht Bilder von heruntergekommenen Gebäuden im Kopf haben, waren die Projekte, die wir uns angesehen haben, im Allgemeinen gut gebaut und gut gepflegt.
Wir fanden heraus, dass im Vergleich zu vergleichbaren Häusern in anderen Stadtteilen die durchschnittlichen Hauspreise innerhalb einer Viertelmeile nach der ersten erschwinglichen Wohnsiedlung, die in einem Viertel gebaut wurde, um 10 % und innerhalb einer Viertelmeile um 2 % über einen Zeitraum von 15 Jahren gestiegen sind oder bis 2016. Um sicherzustellen, dass wir die Auswirkungen des Programms für einkommensschwache Wohnungen isolieren, haben wir uns auch bereits bestehende Markttrends angesehen, um sicherzustellen, dass Nachbarschaften, die das schnellere Preiswachstum zeigten, nicht bereits vor den einkommensschwachen Vierteln schneller wuchsen Gehäuse.
Auffälliger für uns war jedoch, dass zusätzliche Entwicklungen in der gleichen Gegend die Wohnungspreise im Allgemeinen weiter in die Höhe trieben. Der Bau von zwei weiteren Entwicklungen erhöhte die Preise um insgesamt 3 zusätzliche Prozentpunkte im Durchschnitt innerhalb einer Viertelmeile und um 4 Prozentpunkte über die nächste Viertelmeile. Mit anderen Worten, ein Viertel innerhalb einer Viertelmeile von allen drei Entwicklungen verzeichnete im Berichtszeitraum durchschnittliche Gewinne von 13 %.
Diese zusätzlichen Effekte sind wichtig, weil einkommensschwache Wohnprojekte geografisch überproportional konzentriert sind, vor allem in einkommensschwachen Gegenden.
Wir fanden auch heraus, dass diese Effekte unabhängig davon auftraten, ob es sich um eine Nachbarschaft mit niedrigem oder hohem Einkommen handelte und unabhängig von ihrer ethnischen Zusammensetzung.
Während andere Studien zuvor gezeigt haben, dass Steuergutschriften für einkommensschwache Wohnungen typischerweise positive Auswirkungen auf die umliegenden Immobilienwerte haben, war unsere Studie die erste, die die Auswirkungen mehrerer Projekte in einer Nachbarschaft untersuchte.
Hausbesitzer sind oft besorgt dass die Entwicklung von öffentlich gefördertem Wohnungsbau in ihrer Nachbarschaft den Wert ihrer Häuser mindern wird.
Die Hauptanliegen scheinen solche Wohnsiedlungen zu sein wird zu höheren Ebenen führen von Kriminalität und Armut, sowie von wohlhabenderen Einwohnern, höhere Kosten für Dienstleistungen und Bildung zu zahlen, laut einer Studie aus dem Jahr 2012 von „not in my back yard“ oder NIMBY, Opposition. Diese Bedenken sind besonders akut, wenn mehrere Projekte eng beieinander liegen, was viele Amerikaner an öffentliche Wohnungsbauprojekte erinnert geballte Armut und Kriminalität Mitte des 20. Jahrhunderts.
Aber die heutigen bezahlbaren Wohnsiedlungen sind anders als die der Vergangenheit, die es oft waren billig gebaut und schlecht gewartet. Das Steuergutschriftprogramm für einkommensschwache Wohnungen unterstützt private Entwickler, die einen Anreiz haben, qualitativ hochwertige Gebäude zu bauen und eine gute Immobilienverwaltung umzusetzen.
Obwohl lokale Hausbesitzer oft widersprechen Diese Gebäude zeigen unsere Ergebnisse, dass sie weniger Anlass zur Sorge geben, als man denkt.
Wir haben die Auswirkungen der neuen Entwicklungen auf die Gebietsmietpreise nicht gemessen, daher wissen wir nicht, wie sich die subventionierten Mieteinheiten auf die Mieten in nicht subventionierten Objekten in der Nähe ausgewirkt haben. Das ist ein Thema für zukünftige Forschung. In ähnlicher Weise haben wir zwar statistisch gezeigt, dass die Entwicklungen selbst die positiven Veränderungen der Werte katalysiert haben, aber wir haben nicht untersucht, welche besonderen Aspekte der Entwicklungen die Haupttreiber dieser Veränderung waren.
Wir schließen derzeit unsere Folgestudie in Los Angeles ab – eine weitere große Stadt, aber mit einer ganz anderen Dynamik als Chicago. Unsere Ergebnisse, die derzeit einem Peer-Review unterzogen werden, zeigen deutlich ähnliche Effekte, obwohl wir nach mehreren Projekten in einer Nachbarschaft die größten Gewinne bei den Immobilienwerten festgestellt haben.
Wir prüfen auch, ob sich die beobachteten Immobilienwerteffekte unter Berücksichtigung der Gebäudegröße, des Vorhandenseins marktüblicher Einheiten und der Art des Entwicklers unterscheiden.
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