Die Eat-up-Hypothek wird eigentlich als Cash-in-Hypothek bezeichnet, wird aber im Volksmund als Eat-up-Hypothek bezeichnet. „Dennoch könnte man es besser Mehrwertverzehr nennen“, sagt Oscar Noorlag, Hypothekenexperte bei Van Bruggen Adviesgroep. „Sie nehmen überschüssigen Wert heraus und Ihre Hypothek wird nur dicker.“
Mit dieser Hypothekenart sichern Sie sich einen einmaligen oder periodischen Mehrwert Ihres Wohneigentums. Die Zinsen, die Sie dafür bezahlen, werden zu Ihren Schulden hinzugerechnet. Deshalb haben Sie keine zusätzlichen monatlichen Kosten. Sie bezahlen die Schulden erst, wenn Sie Ihr Haus verkaufen.
„Deshalb sollten Sie einen großen Mehrwert für Ihr Haus haben“, sagt Hypothekenexpertin Marga Lankreijer-Kos von Independer. „Oder Ihre ursprüngliche Hypothek sogar komplett abbezahlt. So verschaffen Sie sich zusätzliche Flexibilität und finanziellen Spielraum.“
Für wen ist die Aufbrauchshypothek?
Es ist vor allem für ältere Menschen mit geringem Einkommen interessant. Auf dem Papier sind sie aufgrund ihres Mehrwerts an Steinen sehr reich, aber in der Praxis kann es für sie schwierig sein, über die Runden zu kommen. Durch die Entnahme dieses Mehrwerts sichern sie sich einen Rentenzuschuss, ohne dass ihre monatlichen Kosten steigen. „Vor allem, wenn sie weiter in diesem Haus wohnen wollen“, sagt Noorlag.
„Sie können es für alle möglichen Zwecke entnehmen. Zum Beispiel auch für eine Reise, eine Spende oder eine Renovierung. Da muss ziemlich viel Mehrwert vorhanden sein. Wir reden nicht über 50.000 Euro bei einem Haus von 4 Tonnen. Und Banken gehen oft nicht über 50 bis 65 Prozent des Marktwertes hinaus.“
Der Zins frisst den Mehrwert auf
Ein wichtiger Nachteil der Eat-up-Hypothek ist der Zins-zu-Zins-Effekt. Sie zahlen also Zinsen auf Ihre aufgelaufenen Zinsen. Deshalb „fressen“ Sie das Eigenkapital Ihres Eigenheims.
„Der Zinssatz ist auch etwas höher als bei normalen Hypotheken“, sagt Noorlag. „Angenommen, Sie nehmen eine Tonne Eigenkapital zu 6 Prozent Zinsen auf. Nach einem Jahr beträgt Ihre Verschuldung dann 106.000 Euro. Nach zwei Jahren kommen 6.360 Euro hinzu und Sie haben bereits eine Verschuldung von 112.360 Euro.“
Es ist wirklich ein Nischenprodukt. Aber es ist gut, dass es solche Produkte gibt. Die Gruppe der Senioren wächst und hat so noch Zugriff auf ihren Mehrwert.
„Deshalb ist eine Bedingung für dieses Produkt, dass man oft über sechzig Jahre alt ist“, sagt Lankreijer-Kos. „Wenn Sie jünger sind, würden sich diese Zinsen schneller anhäufen und Sie in ernsthafte Schulden versetzen.“
Teilweise übernehmen Banken eine Restschuldbürgschaft. Wenn Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen und Ihr Haus mit einer Restschuld verkauft wird, übernimmt die Bank diese Schulden.
Es gibt nur fünf Anbieter der Aufbrauchhypothek: ASR, ABN AMRO, Florius, Onderlinge Den Haag und SocioHypotheek. „Es ist auch nicht sehr verbreitet, dass Leute es verwenden“, sagt Noorlag. „Es ist wirklich ein Nischenprodukt. Aber es ist gut, dass es solche Produkte gibt. Die Gruppe der Senioren wächst und hat so immer noch Zugriff auf ihren Mehrwert, ohne umziehen zu müssen oder ihre monatlichen Kosten steigen zu sehen.“
Was sind die Alternativen?
Es gibt auch Alternativen. Bei ausreichendem Einkommen können Sie den Mehrwert auch auf Ihre laufende Hypothek anrechnen.
In diesem Fall zahlen Sie weniger Zinsen, aber Ihre monatlichen Zahlungen steigen. Im Gegensatz zur Aufbrauchshypothek können Sie diese Zinsen bei einer Annuitätenhypothek einkommensteuerlich als Hypothekenzinsabzug verwenden.
Das Problem ist im Moment, dass Seniorenwohnungen knapp und daher noch sehr teuer sind.
„Allerdings unter der Bedingung, dass der abzuhebende Extrabetrag für das Eigenheim verwendet wird“, sagt Noorlag. „Zum Beispiel das Eigenheim lebensecht zu machen. In der Praxis sehen wir, dass es meist ein Konsumziel gibt, wie eine Rentenaufstockung oder zum Beispiel der Kauf eines Autos. Dann sind die Zinsen nicht abzugsfähig.“
Als Alternative wird oft eine Zinshypothek gewählt, weil auch ohne Zinsabzug die Nettokosten geringer sind als bei einer Annuitätenhypothek mit Abzug oder Sie erwägen den Verkauf des Hauses und den Umzug in eine günstigere Wohnung von Seniorenwohnungen und sind daher noch sehr teuer.“
Es gibt auch einen sog Dauerleihgabe. Dies ist vom Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Damit können Senioren beispielsweise einen Kredit aufnehmen, um ihr Eigenheim lebenssicher zu machen.