Neues Drama bei Immobilienentwicklern, darunter China Evergrande-Gruppe gefährdet die jüngsten Bemühungen von Präsident Xi Jinping, die Immobilienkrise zu beenden.
Gerade als China in eine wichtige Weihnachtsverkaufssaison eintritt, belasten zahlreiche Schlagzeilen das ohnehin schon schwache Vertrauen in den Immobilienmarkt. Evergrande sagte, es müsse seinen Umschuldungsplan überdenken, und eine Einheit habe die Zahlung einer Yuan-Anleihe verpasst. Ehemalige Führungskräfte des zahlungsunfähigen Immobilienriesen seien festgenommen worden, berichtete Caixin. Unterdessen sagte China Oceanwide Holdings Ltd, dass das Unternehmen vor der Liquidation stehe und Country Garden Holdings Co versuche immer noch, einen möglichen Zahlungsausfall zu vermeiden.
Diese Nachricht, die im Gegensatz zu einer Reihe jüngster staatlicher Maßnahmen zur Stützung der Immobiliennachfrage steht, hat bei den Anlegern Verwirrung darüber geschürt, ob die Behörden einen einheitlichen Plan zur Stabilisierung des Marktes haben. Es könnte kein schlechterer Zeitpunkt für chinesische Entwickler sein, die darauf hoffen, dass die bevorstehenden Feiertage der Goldenen Woche eine lang erwartete Wiederbelebung der Hausverkäufe auslösen werden.
„Jeder Rückschlag in diesem Prozess wird sich negativ auf die immer noch sehr fragile Marktstimmung fast aller Akteure in der Branche auswirken und den politischen Zweck zunichte machen“, sagte Zhi Wei Feng, leitender Analyst bei Loomis Sayles Investments Asia Pte.
Ein Bloomberg Intelligence-Indikator für chinesische Entwickleraktien fiel am Dienstagmorgen um 0,7 %, einen Tag nach dem stärksten Rückgang in diesem Jahr, als die Krise bei Evergrande in eine neue Phase eintrat. Der Bauträger hat wichtige Gläubigerversammlungen abgesagt und erklärt, er müsse seinen Schuldensanierungsplan überdenken, was das Risiko einer Liquidation des am höchsten verschuldeten Bauunternehmens des Landes erhöhe.
Darüber hinaus berichtete Caixin, dass Xia Haijun, ein ehemaliger Vorstandsvorsitzender von Evergrande, und Pan Darong, ein ehemaliger Finanzvorstand, von chinesischen Behörden festgenommen wurden.
Der achttägige Nationalfeiertag, der am Freitag beginnt, ist der Mittelpunkt der arbeitsreichen Saison der Branche von September bis Oktober. In diesem Jahr steht mehr auf dem Spiel als je zuvor, da der Abschwung auf dem Immobilienmarkt die wirtschaftliche Erholung Chinas belastet und Entwickler, die Schwierigkeiten bei der Refinanzierung haben, auf Bargeld aus Verkäufen angewiesen sind, um ihren Schuldenverpflichtungen nachzukommen.
„Die Immobilienverkäufe verliefen in diesem Jahr sehr verhalten, daher wird es für die meisten Entwickler besonders wichtig sein, die Transaktionen in den beiden Monaten zu beschleunigen“, sagte Zhang Hongwei, Gründer von Jingjian Consulting, das Immobilienunternehmen berät. Wenn die Verkäufe bis Oktober nicht gut genug seien, würden die lokalen Regierungen weitere Konjunkturmaßnahmen ergreifen, fügte Zhang hinzu.
Eine Lockerung der Hypothekenbeschränkungen Ende August löste in größeren Städten einen sprunghaften Anstieg der Hausverkäufe aus, der bereits an Dynamik verliert. Dies führt zu Spekulationen, dass die politischen Entscheidungsträger mehr tun müssen, um die Stimmung wiederzubeleben, die von Sorgen über unfertige Wohnungen, sinkende Immobilienwerte, hohe Arbeitslosigkeit und sinkende Einkommen geprägt ist.
Einige Bauträger ergreifen bereits aggressive Maßnahmen, um Hauskäufer anzulocken.
Ein Bauträger in Guangdong bietet Käufern seiner Royal Skyrim-Wohnungen in Shenzhen Anreize, weitere Immobilien anderswo in der Provinz zu erwerben. Agenten zufolge können sie bei dem Projekt in der kleineren Stadt Dongguan in der Nähe von Anzahlungen von nur 20 % profitieren.
Dreizehn Entwickler aus Harbin, der Hauptstadt der nördlichsten Provinz Chinas, reisten Anfang des Monats in die östliche Stadt Nanjing, um für ihre 21 Projekte zu werben, in der Hoffnung, dass reisefreudige Käufer sie als Ferienresidenzen in Betracht ziehen würden.
Auch die Kommunen helfen mit. Einer offiziellen Ankündigung zufolge hat eine Stadtverwaltung in der zentralen Provinz Anhui 5.000 Gutscheine im Wert von jeweils 137 US-Dollar an Hauskäufer ausgegeben.
Um das Verkaufsfenster zu nutzen, haben die lokalen Behörden in den letzten Wochen einander gefolgt, um die Nachfrage nach Wohnraum anzukurbeln. Einige haben die Regeln gelockert, die es Nichtansässigen verbieten, dort Immobilien zu erwerben.
Guangzhou hat letzte Woche in einigen städtischen Gebieten einen solchen Schritt unternommen, was einen der bedeutendsten Schritte in einer Tier-1-Stadt darstellt. Peking und Shanghai verbieten Ausländern immer noch den Kauf von Immobilien und begrenzen die Anzahl der Wohneinheiten, die jeder Haushalt besitzen darf.
„Ob Tier-1-Städte die Lockerung verstärken, hängt davon ab, wie sehr sich ihre Immobilienmärkte erholen“, sagte Chen Wenjing, stellvertretender Forschungsdirektor bei China Index Holdings. „Der Schritt in Guangzhou signalisiert, dass es nicht mehr unmöglich ist.“
Zu den möglichen Maßnahmen gehört es, mehr Menschen zum Kauf in Vorstadtgebieten zu qualifizieren, wo die Verkäufe normalerweise schwächer sind. Hauskäufer beobachten auch, ob Peking, Shanghai und Shenzhen ihre Mindesthypothekenzinsen für Erstwohnungen auf niedrigere Stockwerke senken werden, wie die Zentralbank Anfang dieses Monats vorgegeben hat.
Dennoch gibt es fest verwurzelte Hindernisse für eine Erholung, die mit solchen Maßnahmen nicht einfach überwunden werden können. Neben dem schwierigen Arbeitsmarkt schränken auch die alternde Bevölkerung Chinas und ein Überangebot an Wohnraum das Potenzial für Immobilieninvestitionen ein.
Der frühere politische Entscheidungsträger der People’s Bank of China, Li Daokui, sagte, eine Erholung könne bis zu einem Jahr dauern und Peking sollte mehr tun, um die Kreditvergabe an finanzschwache Entwickler zu fördern.
Die Beamten bewegen sich auf einem schmalen Grat, wie weit sie die Konjunkturmaßnahmen vorantreiben sollen. Während ein anhaltender Immobilienabschwung Risiken für das Wachstumsziel der Regierung von 5 % in diesem Jahr darstellt, will sie langfristig die Abhängigkeit der Wirtschaft von einem fremdfinanzierten Immobilienmarkt verringern.
Derzeit ist die Erwartung, dass die Immobilienwerte weiter sinken werden, einer der größten Faktoren, die Käufer abschrecken. Die Immobilienpreise fielen im August so stark wie seit zehn Monaten nicht mehr, angeführt von Rückgängen in kleineren Städten.
„Die Erwartungen an die Immobilienpreise haben sich allmählich stabilisiert, aber die Aussichten für die meisten Tier-2-Städte und kleineren Städte sind immer noch negativ“, sagte Chen von China Index. „In den meisten Städten Chinas muss der Heimatmarkt mehr Zeit brauchen, um sich zu erholen.“
Was Bloomberg Intelligence sagt:
Der Bestand an Neubauimmobilien, der in Tier-2- und Tier-3-Städten den höchsten Stand seit über einem Jahrzehnt erreicht, deutet darauf hin, dass der Preisdruck wahrscheinlich anhalten wird, während steigende Angebote an Bestandsimmobilien auf ein starkes Angebot auf diesem Markt hinweisen.
—Kristy Hung, BI-Immobilienanalystin
Gerade als China in eine wichtige Weihnachtsverkaufssaison eintritt, belasten zahlreiche Schlagzeilen das ohnehin schon schwache Vertrauen in den Immobilienmarkt. Evergrande sagte, es müsse seinen Umschuldungsplan überdenken, und eine Einheit habe die Zahlung einer Yuan-Anleihe verpasst. Ehemalige Führungskräfte des zahlungsunfähigen Immobilienriesen seien festgenommen worden, berichtete Caixin. Unterdessen sagte China Oceanwide Holdings Ltd, dass das Unternehmen vor der Liquidation stehe und Country Garden Holdings Co versuche immer noch, einen möglichen Zahlungsausfall zu vermeiden.
Diese Nachricht, die im Gegensatz zu einer Reihe jüngster staatlicher Maßnahmen zur Stützung der Immobiliennachfrage steht, hat bei den Anlegern Verwirrung darüber geschürt, ob die Behörden einen einheitlichen Plan zur Stabilisierung des Marktes haben. Es könnte kein schlechterer Zeitpunkt für chinesische Entwickler sein, die darauf hoffen, dass die bevorstehenden Feiertage der Goldenen Woche eine lang erwartete Wiederbelebung der Hausverkäufe auslösen werden.
„Jeder Rückschlag in diesem Prozess wird sich negativ auf die immer noch sehr fragile Marktstimmung fast aller Akteure in der Branche auswirken und den politischen Zweck zunichte machen“, sagte Zhi Wei Feng, leitender Analyst bei Loomis Sayles Investments Asia Pte.
Ein Bloomberg Intelligence-Indikator für chinesische Entwickleraktien fiel am Dienstagmorgen um 0,7 %, einen Tag nach dem stärksten Rückgang in diesem Jahr, als die Krise bei Evergrande in eine neue Phase eintrat. Der Bauträger hat wichtige Gläubigerversammlungen abgesagt und erklärt, er müsse seinen Schuldensanierungsplan überdenken, was das Risiko einer Liquidation des am höchsten verschuldeten Bauunternehmens des Landes erhöhe.
Darüber hinaus berichtete Caixin, dass Xia Haijun, ein ehemaliger Vorstandsvorsitzender von Evergrande, und Pan Darong, ein ehemaliger Finanzvorstand, von chinesischen Behörden festgenommen wurden.
Der achttägige Nationalfeiertag, der am Freitag beginnt, ist der Mittelpunkt der arbeitsreichen Saison der Branche von September bis Oktober. In diesem Jahr steht mehr auf dem Spiel als je zuvor, da der Abschwung auf dem Immobilienmarkt die wirtschaftliche Erholung Chinas belastet und Entwickler, die Schwierigkeiten bei der Refinanzierung haben, auf Bargeld aus Verkäufen angewiesen sind, um ihren Schuldenverpflichtungen nachzukommen.
„Die Immobilienverkäufe verliefen in diesem Jahr sehr verhalten, daher wird es für die meisten Entwickler besonders wichtig sein, die Transaktionen in den beiden Monaten zu beschleunigen“, sagte Zhang Hongwei, Gründer von Jingjian Consulting, das Immobilienunternehmen berät. Wenn die Verkäufe bis Oktober nicht gut genug seien, würden die lokalen Regierungen weitere Konjunkturmaßnahmen ergreifen, fügte Zhang hinzu.
Eine Lockerung der Hypothekenbeschränkungen Ende August löste in größeren Städten einen sprunghaften Anstieg der Hausverkäufe aus, der bereits an Dynamik verliert. Dies führt zu Spekulationen, dass die politischen Entscheidungsträger mehr tun müssen, um die Stimmung wiederzubeleben, die von Sorgen über unfertige Wohnungen, sinkende Immobilienwerte, hohe Arbeitslosigkeit und sinkende Einkommen geprägt ist.
Einige Bauträger ergreifen bereits aggressive Maßnahmen, um Hauskäufer anzulocken.
Ein Bauträger in Guangdong bietet Käufern seiner Royal Skyrim-Wohnungen in Shenzhen Anreize, weitere Immobilien anderswo in der Provinz zu erwerben. Agenten zufolge können sie bei dem Projekt in der kleineren Stadt Dongguan in der Nähe von Anzahlungen von nur 20 % profitieren.
Dreizehn Entwickler aus Harbin, der Hauptstadt der nördlichsten Provinz Chinas, reisten Anfang des Monats in die östliche Stadt Nanjing, um für ihre 21 Projekte zu werben, in der Hoffnung, dass reisefreudige Käufer sie als Ferienresidenzen in Betracht ziehen würden.
Auch die Kommunen helfen mit. Einer offiziellen Ankündigung zufolge hat eine Stadtverwaltung in der zentralen Provinz Anhui 5.000 Gutscheine im Wert von jeweils 137 US-Dollar an Hauskäufer ausgegeben.
Um das Verkaufsfenster zu nutzen, haben die lokalen Behörden in den letzten Wochen einander gefolgt, um die Nachfrage nach Wohnraum anzukurbeln. Einige haben die Regeln gelockert, die es Nichtansässigen verbieten, dort Immobilien zu erwerben.
Guangzhou hat letzte Woche in einigen städtischen Gebieten einen solchen Schritt unternommen, was einen der bedeutendsten Schritte in einer Tier-1-Stadt darstellt. Peking und Shanghai verbieten Ausländern immer noch den Kauf von Immobilien und begrenzen die Anzahl der Wohneinheiten, die jeder Haushalt besitzen darf.
„Ob Tier-1-Städte die Lockerung verstärken, hängt davon ab, wie sehr sich ihre Immobilienmärkte erholen“, sagte Chen Wenjing, stellvertretender Forschungsdirektor bei China Index Holdings. „Der Schritt in Guangzhou signalisiert, dass es nicht mehr unmöglich ist.“
Zu den möglichen Maßnahmen gehört es, mehr Menschen zum Kauf in Vorstadtgebieten zu qualifizieren, wo die Verkäufe normalerweise schwächer sind. Hauskäufer beobachten auch, ob Peking, Shanghai und Shenzhen ihre Mindesthypothekenzinsen für Erstwohnungen auf niedrigere Stockwerke senken werden, wie die Zentralbank Anfang dieses Monats vorgegeben hat.
Dennoch gibt es fest verwurzelte Hindernisse für eine Erholung, die mit solchen Maßnahmen nicht einfach überwunden werden können. Neben dem schwierigen Arbeitsmarkt schränken auch die alternde Bevölkerung Chinas und ein Überangebot an Wohnraum das Potenzial für Immobilieninvestitionen ein.
Der frühere politische Entscheidungsträger der People’s Bank of China, Li Daokui, sagte, eine Erholung könne bis zu einem Jahr dauern und Peking sollte mehr tun, um die Kreditvergabe an finanzschwache Entwickler zu fördern.
Die Beamten bewegen sich auf einem schmalen Grat, wie weit sie die Konjunkturmaßnahmen vorantreiben sollen. Während ein anhaltender Immobilienabschwung Risiken für das Wachstumsziel der Regierung von 5 % in diesem Jahr darstellt, will sie langfristig die Abhängigkeit der Wirtschaft von einem fremdfinanzierten Immobilienmarkt verringern.
Derzeit ist die Erwartung, dass die Immobilienwerte weiter sinken werden, einer der größten Faktoren, die Käufer abschrecken. Die Immobilienpreise fielen im August so stark wie seit zehn Monaten nicht mehr, angeführt von Rückgängen in kleineren Städten.
„Die Erwartungen an die Immobilienpreise haben sich allmählich stabilisiert, aber die Aussichten für die meisten Tier-2-Städte und kleineren Städte sind immer noch negativ“, sagte Chen von China Index. „In den meisten Städten Chinas muss der Heimatmarkt mehr Zeit brauchen, um sich zu erholen.“
Was Bloomberg Intelligence sagt:
Der Bestand an Neubauimmobilien, der in Tier-2- und Tier-3-Städten den höchsten Stand seit über einem Jahrzehnt erreicht, deutet darauf hin, dass der Preisdruck wahrscheinlich anhalten wird, während steigende Angebote an Bestandsimmobilien auf ein starkes Angebot auf diesem Markt hinweisen.
—Kristy Hung, BI-Immobilienanalystin