Australier brauchen dringend erschwinglichere Wohnungen insbesondere Mietwohnungen. Die Aussicht auf Wohneigentum ist schnell zurückgehen für viele Menschen, insbesondere jüngere Generationen (wie die folgende Grafik zeigt). Mehr Menschen als je zuvor werden zu a gezwungen angespannter Mietmarkt.
Erschwerend kommt hinzu, dass viele traditionelle Anbieter von Wohnraum, die „Mama und Papa“-Investoren, sind ihre Investitionen verkaufen, um die Kapitalgewinne mitzunehmen.
Erhöhung der Wohnungsnachfrage, Haushalte werden kleiner. Das geschätzter Fehlbetrag der für die Unterbringung neuer Haushalte erforderlichen Wohnungen werden bis 2032 fast 165.000 betragen. Um dieses Wohnungsdefizit zu vermeiden, müssen jährlich 20.000 zusätzliche Wohnungen gebaut werden.
Was kann also getan werden, um mehr Wohnraum zur Verfügung zu stellen, den sich die Haushalte leisten können? Eine aufkommende Idee sind Build-to-Rent-Entwicklungen.
Build-to-Rent beinhaltet im Allgemeinen die Entwicklung von Wohnunterkünften im Hinblick darauf, dass es sich um eine langfristige Investition handelt, die Mietern und nicht Käufern von Eigenheimen langfristige Wohnungen bietet. Bei diesen Entwicklungen handelt es sich in der Regel um Einheiten und Reihenhäuser, die einem institutionellen Investor gehören.
Unser Forschungsprojekt untersucht die Möglichkeiten, die Erschwinglichkeit von Wohnraum in Australien zu verbessern. Wir haben eine breite Übereinstimmung unter führenden Akteuren im Build-to-Rent-Sektor gefunden, dass diese Entwicklungen erschwinglich sind, wenn die erzielte Miete sowohl für die Haushalte als auch für die Entwickler angemessen ist. Doch die Sache hat einen Haken: Unsere Befragten fanden die Mieten nur deshalb erschwinglich, weil sie für ihre Zielgruppe, die Haushalte mit mittlerem bis gehobenem Einkommen, zu einem angemessenen Preis angesetzt sind.
Diese „angemessenen Kosten“ sind also eine Marktperspektive. Und die meisten aktuellen Build-to-Rent-Entwicklungen sind ein Premiumprodukt in Innenstadtlagen. Wie eine Person in der Landesregierung erklärte:
„Es ist ein Marktprozess und sie führen ihre Due Diligence durch und stellen fest, dass es genügend Leute gibt, die bezahlen können, was sie zahlen müssen, und Leute, die vielleicht bereit sind, eine Prämie für ein besseres Produkt und eine größere Sicherheit der Besitzverhältnisse zu zahlen, weil sie wissen, dass es weiterhin als Miete angeboten wird. Der Vermieter wird nicht sagen: ‚Ich möchte einziehen‘, oder es verkaufen.“
Wo bleiben also Mieter mit niedrigem Einkommen?
Build-to-Rent ist im Ausland gut etabliert, aber relativ neu in Australien. Es überrascht nicht, dass es immer noch keine einheitliche Definition dessen gibt, was es genau bedeutet, insbesondere als bezahlbare Wohnoption.
Zum Beispiel ein Kürzlich durchgeführte Studie Die Analyse von 685 Medienartikeln und Berichten der Wohnungswirtschaft deutete darauf hin, dass Build-to-Rent möglicherweise nicht das ist, was es zu sein scheint. Es könnte nur eine weitere Möglichkeit für Investoren sein, finanzielle Gewinne zu erzielen, während es sich als Lösung für den kritischen Mangel an bezahlbarem und sozialem Wohnraum (verfügbar zu Mieten unter dem Marktpreis) ausgibt.
Es ist noch nicht klar, ob Built-to-Rent eine effektive Lösung für Menschen sein wird, die am dringendsten bezahlbaren Wohnraum benötigen. Dazu gehören einkommensschwache und schutzbedürftige Haushalte sowie solche mit besonderen Bedürfnissen.
Vor diesem Hintergrund haben wir 26 führende Praktiker (CEOs, Vorstandsvorsitzende, nationale Direktoren und Ministerialdirektoren der Bundesstaaten) aus dem Bereich bezahlbarer Wohnraum und Bauen zur Miete in Australien befragt, um ihre Meinung dazu zu sammeln.
Wir haben festgestellt, dass die Marktperspektive im Widerspruch zu den Bedürfnissen von Haushalten mit niedrigem Einkommen steht. Es ist ganz anders als der Sozialhilfeansatz beim Wohnen, der sich auf die Bedürfnisse von Menschen mit niedrigerem Einkommen konzentriert. Viele Haushalte in den unteren 40 % der Einkommen leiden darunter Wohnstress weil sie mehr als 30 % ihres Einkommens für Wohnen ausgeben (sogenannte 30:40 Erschwinglichkeitsindikator).
Um die Krise der Erschwinglichkeit von Wohnraum zu überwinden, müssen Mietwohnungen allen Wohnraum bieten, einschließlich denen, die unter den 30:40-Indikator fallen, und nicht nur den relativ Reichen.
Kann Build-to-Rent helfen, die Krise des bezahlbaren Wohnraums zu lösen?
Die Teilnehmer waren sich einig, dass Build-to-Rent-Entwicklungen die Erschwinglichkeitskrise lindern können. Um Haushalte mit niedrigerem Einkommen zu unterstützen, sagten sie jedoch Anreize, über Steuervergünstigungen und Einschließliche Zoneneinteilungwird benötigt werden.
Steuervergünstigungen bieten Anreize zur Entwicklung bezahlbaren Wohnraums, beispielsweise durch das Angebot von Grundsteuergutschriften. Inklusionszonierung schreibt entweder vor oder schafft Anreize, damit ein bestimmter Anteil einer Bebauung bezahlbarer Wohnraum ist. Die Anreize umfassen typischerweise Änderungen an Entwicklungskontrollen und Planungsstandards und -prozessen, um Kosten und Hindernisse für Bau-zu-Miet-Entwicklungen zu reduzieren.
Wie können wir also sicherstellen, dass Mietwohnungen Wohnungen liefern, die für alle Haushalte erschwinglich sind? Unsere Analyse weist auf zwei Hauptschlussfolgerungen hin.
Zunächst sollte eine gesetzliche oder satzungsmäßige Definition von „Erschwinglichkeit“ in Bezug auf Build-to-Rent festgelegt werden. Dies wird es ermöglichen, die Rolle des Sektors in einer nationalen Wohnungsbaustrategie besser einzuordnen. Wie uns ein CEO mit 40 Jahren Erfahrung in der Politikentwicklung und der Bereitstellung von sozialem und bezahlbarem Wohnraum sagte:
„[Build-to-rent] Einstellungen werden akut dadurch behindert, dass wir keine nationale Wohnungsbaustrategie haben, daher hat sich niemand wirklich die Mühe gemacht, die schwierigen Probleme bezüglich der Definition zu lösen […] das die Wohnkostenbasis in einen Rahmen setzt, der besagt, ist es angemessen, ist es geeignet, ist es erschwinglich und können Sie sich, wenn Sie einmal dafür bezahlt haben, einen halbwegs anständigen Lebensstandard leisten?“
Eine nationale Wohnungsstrategie sollte die Entwicklung von Mietwohnungen auf mehreren Ebenen ermöglichen. Jede Stufe würde dem Risiko- und Renditeniveau innerhalb eines bestimmten Abschnitts entsprechen Spektrum an Wohnungstypen und Eigentumsverhältnissen. Diese Ebenen repräsentieren also sowohl Mietniveaus als auch eine Reihe von Wohnungstypen – Hochhäuser, Flachbauten, Reihenhäuser usw.
Ziel ist es, vielfältige Wohnmöglichkeiten mit einem Fokus auf Erschwinglichkeit und zu bieten universelles Gehäuse (entworfen, um den sich ändernden Bedürfnissen der Bewohner im Laufe ihres Lebens gerecht zu werden).
Ein hochrangiger Wirtschaftswissenschaftler, der die landesweite Forschung zu Wohnungsbau und gemischt genutzter Entwicklung beaufsichtigt, sagte:
„Also könnten wir uns möglicherweise einen BtR der Klasse A ansehen [build-to-rent], Grade B, Grade C BtR Anlageklassen und an verschiedenen Standorten. Wir müssen mehr auf verschiedene Arten von BtR-Anlageklassen hinarbeiten, wie sie es in den USA, Großbritannien und Kanada getan haben.“
Dieser Ansatz wird dazu beitragen, Build-to-Rent-Entwicklungen vorhersehbarer, replizierbarer und skalierbarer zu machen, um den unterschiedlichen Erschwinglichkeitsniveaus gerecht zu werden. Und das wird dazu beitragen, das Vertrauen und die Begeisterung zu schaffen, die der Sektor braucht, um bessere Ergebnisse für bezahlbaren Wohnraum zu erzielen.
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