Forscher identifizieren die besten Indikatoren zur Überwachung des Marktrisikos in verschiedenen gewerblichen Immobiliensektoren

Die zuverlässigsten Maßstäbe zur Erkennung von Immobilienpreisblasen variieren laut einer neuen Studie je nach Immobilientyp.

Wissenschaftler der Bayes Business School (Teil der City St George’s, University of London) fanden heraus, dass die Renditekurve ein guter Indikator für „Preisexplosionen“ im Einzelhandels- und Industrieimmobiliensektor ist, wobei die Inflation ebenfalls ein guter Indikator für ersteren ist. Das Mietwachstum ist jedoch ein wirksamerer Indikator für einen möglichen Zusammenbruch des Büroflächenmarktes – und dient auch als guter Indikator für gefährliche Preisübertreibungen im Industrieimmobiliensektor.

Mittlerweile scheint die Inflation auch ein guter Indikator für mögliche überhöhte Preise auf dem Markt für Büroflächen sowie für Einzelhandelsimmobilien zu sein.

Eine Seifenblasenjagd

Die von Professor Giovanni Urga, Direktor des Bayes‘ Center for Econometric Analysis (CEA), und dem Immobilienexperten Professor Sotiris Tsolacos geleitete Forschung stützte sich auf die MSCI-Datenbank für Realvermögen, um Signale systematisch zu überwachen und die Bildung von Blasenpreisen im britischen Gewerbeimmobiliensektor zwischen Dezember 1986 und April 2022 zu erkennen.

Das Team stellte in allen Immobiliensektoren Phasen überhöhter Preise fest – allerdings zu weitgehend unterschiedlichen Zeitpunkten. Der Boom zwischen 2003 und 2007 war die einzige Phase, in der in allen Sektoren eine überhöhte Dynamik zu verzeichnen war.

In dem Artikel, der im Zeitschrift für FinanzstabilitätDie Forscher des CEA weisen darauf hin, dass derartige Unterschiede verständlich seien, „da Büros, Einzelhandel und Industrie unterschiedlich auf makroökonomische Bedingungen reagieren und von unterschiedlichen sektorspezifischen Trends beeinflusst werden, wie zum Beispiel von den Auswirkungen des elektronischen Handels auf den Einzelhandelssektor.“

Professor Urga sagte: „Angesichts der Risiken, die eine ungünstige Preisentwicklung auf den Immobilienmärkten für die Finanzstabilität mit sich bringt, konzentriert sich die Forschung des Zentrums ausdrücklich auf die Erkennung und Bereitstellung frühzeitiger Hinweise auf derartige Entwicklungen, die Investoren, Kreditgebern und Aufsichtsbehörden zur Verfügung stehen.“

„Der Bayes CEA kann Echtzeit- oder monatliche Daten bereitstellen, sodass politische Entscheidungsträger Warnungen herausgeben, Kreditgeber ihre Kreditvergabekriterien überdenken und Fondsmanager Maßnahmen ergreifen können, um die Risiken für ihre Portfolios zu mindern.“

Professor Tsolacos bemerkte: „Unsere Untersuchungen legen nahe, dass es in den wichtigsten gewerblichen Immobiliensektoren im Gefolge der hohen Inflation höchstwahrscheinlich nicht zu einer Preisblase kommt.“

„Allerdings ist die monatliche Preisüberwachung der Gewerbeimmobilienmärkte in einer Zeit der Unsicherheit und des Wandels noch wichtiger. Die Studie zeigt auch, dass jeder, der die Gesundheit der Gewerbeimmobilienmärkte überwacht, die für jeden Sektor am besten geeigneten Indikatoren verwenden muss.“

Sie stellten fest, dass es im Lagersektor nach der COVID-Pandemie zwar zu einer Preisblase kam, die Preise sich jedoch allmählich auf ein nachhaltigeres Niveau einpendelten.