Sofortkäufer, auch iBuyer genannt, kaufen und verkaufen Häuser schnell und nutzen dabei automatisierte Modelle zur Preisfestsetzung. Diese Unternehmen, wie Opendoor und Offerpad, können Barangebote innerhalb von Stunden abwickeln und haben in einigen US-Städten mehr als 5 % des Immobilienmarktes erobert.
Da neue Technologien bestehende gesellschaftliche Vorurteile oft reproduzieren oder verschärfen, wollten Forscher der University of Washington untersuchen, welchen Einfluss iBuyers auf die gut dokumentierte rassistische Voreingenommenheit bei der Immobilienbewertung haben – insbesondere auf die Voreingenommenheit gegenüber schwarzen Hausbesitzern.
Das Team konzentrierte sich auf Charlotte, North Carolina, wo schätzungsweise 35 % der Bevölkerung schwarz sind und wo iBuyers im Jahr 2021 einen Marktanteil von über 8 % hatten. Basierend auf einer Analyse von fünf Jahren Immobilientransaktionen im Mecklenburg County (zu dem Charlotte gehört) fanden die Forscher heraus, dass iBuyer im Vergleich zu Einzelkäufern im Durchschnitt gleichmäßigere Preise an schwarze und weiße Hausverkäufer zahlten. Das liegt vor allem daran, dass iBuyer weißen Verkäufern im Durchschnitt deutlich weniger zahlten als ein Einzelkäufer.
Das Team stellte außerdem fest, dass iBuyers dann deutlich seltener Häuser an Privatpersonen verkauften. Stattdessen verkauften diese Unternehmen ihre Häuser eher an Institutionen, wie etwa große Mietunternehmen, die mit hohen Räumungsraten und Mietwucher in Verbindung gebracht werden.
Das Team vorgeführt seine Forschung im Juni an der ACM-Konferenz zu Fairness, Rechenschaftspflicht und Transparenzdie in Rio de Janeiro stattfand.
„Automatisierte Modelle können leicht voreingenommen sein, wenn sie mit Daten trainiert werden, die selbst voreingenommen sind“, sagte der Hauptautor Isaac Slaughter, ein Doktorand der Information School der University of Washington.
„Die von iBuyers verwendeten Modelle sind im Wesentlichen proprietäre Black Boxes. Angesichts der langen Geschichte der Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt in den Vereinigten Staaten befürchteten wir, dass diese Modelle hinter den Kulissen von historischen Vorurteilen beeinflusst werden könnten, ohne dass die Öffentlichkeit davon Kenntnis hat.“
Die Forscher zogen 50.000 öffentlich zugängliche Eigentumsübertragungsunterlagen aus den Jahren 2018 bis 2023 für Mecklenburg County heran, das bei der letzten Volkszählung 1,1 Millionen Einwohner hatte. Das Team verglich diese Übertragungsunterlagen mit den Wählerlisten von North Carolina, in denen die Rasse jeder Person aufgeführt ist.
Unter Berücksichtigung von 50 Faktoren, darunter Hausgröße und Kriminalitätsrate in der Nachbarschaft, stellte das Team fest, dass weiße Häuser im Durchschnitt für 36.051 Dollar mehr an Privatkäufer verkauft wurden als schwarze. Aber wenn Häuser an iBuyer verkauft wurden, schrumpfte dieser Unterschied auf 4.436 Dollar, weil iBuyer schwarzen Hausbesitzern im Durchschnitt 4.376 Dollar mehr zahlten, während sie weißen Hausbesitzern 27.239 Dollar weniger zahlten.
„Es gibt für uns kaum einen Grund zu der Annahme, dass hier eine gezielte Intervention stattfindet“, sagte der leitende Autor Nic Weber, außerordentlicher Professor an der iSchool der University of Washington. „iBuyer zahlen schwarzen Hausbesitzern etwas mehr, aber nicht wesentlich mehr. Vielmehr scheinen iBuyer nicht bereit zu sein, weißen Hausbesitzern das zu zahlen, was sie verdienen könnten, wenn sie über einen traditionellen Makler verkaufen würden.“
Bei der Durchsicht der Daten stellte das Team auch Abweichungen bei den Käufern von iBuyern fest. Wenn iBuyer in Mecklenburg Häuser verkauften, kauften Institutionen – häufig Immobilienfonds – 25 % der Häuser. Wenn jedoch eine Privatperson (kein iBuyer) das Haus verkaufte, kauften Institutionen nur 15 %.
Das Team stellte bei dieser Verschiebung auch rassische Unterschiede fest. Wenn iBuyer Häuser kauften und weiterverkauften, wurden sowohl ursprünglich weiße als auch schwarze Häuser in größerem Umfang von Institutionen aufgekauft. Allerdings war der Anstieg des institutionellen Eigentums an Häusern in weißem Besitz (von 9 % bei Einzelpersonen auf 17 % bei iBuyern) größer als der Anstieg bei Häusern in schwarzem Besitz (von 33 % auf 36 %).
Die Umwandlung von Immobilien in institutionelles Eigentum ist mit negativen Folgen verbunden, darunter Wuchermieten und höhere Zwangsräumungsraten.
„Diese Immobilienfonds suchen nach billigen Häusern, die sie kaufen und in Mietwohnungen umwandeln können, um über Jahrzehnte hinweg Gewinne zu machen“, sagte Weber. „Dieser Wandel in der Umwandlungsrate von Privatpersonen in Institutionen ist also beunruhigend, denn in den USA ist der Erwerb von Wohneigentum eine der wichtigsten Möglichkeiten, wie Menschen Vermögen aufbauen und es zwischen Generationen weitergeben.“
Die Forscher wollen die Methode auch auf andere Gebiete anwenden, in denen es viele iBuyer gibt, Daten zu Hausverkäufen, ethnischer Zugehörigkeit und demografischer Vielfalt vorliegen. Dazu gehören Maricopa County, Arizona, und Orange County, Florida. Sie wollen auch Menschen interviewen, die Häuser an iBuyer verkauft haben, um zu erfahren, wie die Erfahrungen sind.
„iBuyer bieten einen Service. Sie machen den Hausverkauf schneller und einfacher“, sagte Slaughter. „Obwohl unsere Analyse in Mecklenburg darauf hindeutet, dass iBuyer einige Nachteile, mit denen schwarze Hausverkäufer normalerweise konfrontiert sind, auch auf weiße Hausverkäufer ausdehnen, wissen wir nicht, ob die Leute diese Verkäufe generell als schädlich empfinden oder ob sie sich der damit verbundenen Kompromisse bewusst sind.“
Eva Maxfield Brown, Doktorandin der iSchool, ist ebenfalls Co-Autorin dieses Artikels.
Mehr Informationen:
Isaac Slaughter et al., Die Auswirkungen des iBuying betreffen mehr als nur Rassenunterschiede: Erkenntnisse aus Mecklenburg County, NC, Die ACM-Konferenz 2024 zu Fairness, Rechenschaftspflicht und Transparenz (2024). DOI: 10.1145/3630106.3659027