Der jüngste Bericht von Bayes UK Commercial Real Estate zum Jahresende 2022 zeigt, dass die Kreditgeber trotz des Anstiegs der Zinssätze im dritten Quartal 2022 und des Rückgangs der Immobilienmarkttransaktionen weiterhin neue Kredite abschlossen.
Es überrascht nicht, dass 65 % das Ergebnis der Refinanzierung waren. Die starke Geschäftstätigkeit wurde auch durch einen aktiven Sekundärmarkt unterstützt, 24 % der neuen Kredite wurden syndiziert oder als Beteiligung abgeschlossen, daher war die durchschnittliche Gesamtkreditgröße mit 70 Mio. £ auch größer als in den Vorjahren.
Die Ergebnisse von Dr. Nicole Lux, Hauptautorin und Senior Research Fellow an der Bayes Business School (ehemals Cass), zeigen, dass das alternative Kreditgebersegment, einschließlich Versicherungsunternehmen, jetzt 31 % der neuen Kredite bereitstellt.
Kreditfonds widmeten 55 % ihrer neuen Kreditvergabe Entwicklungsprojekten, wobei die Kreditgeber ihre Finanzierungsunterstützung für den Übergang von Vermögenswerten, kohlenstofffreien Vermögenswerten und Vermögenswerten mit klaren, verbesserten Umwelt-, Sozial- und Governance- (ESG-) Referenzen bestätigten.
Wichtige Highlights aus dem Bericht, der Daten bis Dezember 2022 abdeckt, zeigen auch:
Die zweite Hälfte des Jahres 2022 war geprägt von steigenden Zinsen, was bei vielen Immobilieninvestoren zu Bedenken hinsichtlich der zusätzlichen Finanzierungskosten geführt hat. Dies führte zu einer erhöhten Refinanzierungsaktivität im vierten Quartal 2022 und Kreditnehmer refinanzierten sich früher, anstatt länger im Jahr 2023 zu warten, oder verlängerten Kredite bis 2024.
Neben der Erhöhung der Kreditmargen senkten die Kreditgeber auch die Kreditsummen bei Neukrediten merklich. Der durchschnittliche Loan-to-Value für einen erstklassigen Bürokredit liegt jetzt bei 54,8 %, während er 2021 noch bei 56,8 % lag. Ähnliche Bewegungen wurden für alle anderen Immobilienarten beobachtet.
Dr. Lux sagte: „Wir sehen definitiv, dass große institutionelle Kreditnehmer sich beeilen, die besten Schuldengeschäfte auszuhandeln. Solange das Einkommen stabil bleibt, halten sich die Bewertungen neuer Vermögenswerte und die Kreditnehmer verhandeln ihre Refinanzierung so früh wie möglich.“
Bildnachweis: City University London
Mark Manson-Bahr, Global Head of Real Estate Finance, Allen & Overy LLP, sagte: „2022 war ein Jahr mit zwei Hälften mit größeren Spannungen auf dem Markt aufgrund makroökonomischer Risiken, Inflation und Neuausrichtung der globalen Lieferketten, die sich auf das Transaktionsvolumen im zweiten Halbjahr auswirkten Aus dem Bayes-Bericht 2022 geht erfreulicherweise hervor, dass Kreditgeber für Immobilienfinanzierungen auf dieses herausfordernde Umfeld reagieren, um flexible Kreditlösungen und Ausführungssicherheit anzubieten, die von Kreditnehmern weiterhin geschätzt werden von alternativen Kreditanbietern, die Kapital einsetzen möchten, wird ein wettbewerbsfähiges Umfeld für Kreditnehmer bieten, die im Jahr 2023 nach neuen Finanzierungs- oder Refinanzierungsmöglichkeiten suchen.“
„Kreditgeber zeigen bei der Kreditvergabe eine größere Selektivität. ESG und Stewardship bleiben trotz der Marktherausforderungen ein zentraler Bestandteil der Aktivitäten der Kreditgeber, und wir erwarten, dass dieser Trend 2023 weiter an Dynamik gewinnen wird.“
Chris Gow, Head of Debt & Structured Finance, CBRE, sagte: „Der Bericht trägt dazu bei, Ähnlichkeiten und Unterschiede zwischen den britischen und US-amerikanischen Kreditmärkten hervorzuheben. In beiden Märkten bleiben Logistik und Wohnen die beliebtesten Anlageklassen, kleinere Kreditgeber haben einen größeren Anteil an Krediten in Zahlungsverzug und der deutliche Anstieg der Gesamtkosten der Fremdfinanzierung im Vergleich zum Vorjahr ist hauptsächlich auf höhere Referenzzinssätze zurückzuführen.Aber es gibt keine Anzeichen für eine Kreditklemme im Vereinigten Königreich.Die Banken sind gut kapitalisiert, ihre Liquidität bleibt bestehen stark und die meisten unterstützen weiterhin Kreditnehmer und suchen nach neuen Möglichkeiten zur Kreditvergabe, wenn auch auf konservativeren Niveaus als zuvor.Wir haben auch das Glück, eine sehr aktive und ständig wachsende Liste von Kreditgebern außerhalb des Bankensektors zu haben, die bereit sind, in weitere Verwerfungen einzugreifen. “
Neil Odom-Haslett, Präsident der Association of Property Lenders, sagte: „2022 war ein Jahr mit einer Reihe von Herausforderungen und unerwarteten Ereignissen auf nationaler und internationaler Ebene. Wie der Bayes-Bericht hervorhebt, hat die Welt der Immobilien das Jahr begonnen stark, aber im weiteren Jahresverlauf führten die Auswirkungen dieser Ereignisse dazu, dass der Markt mit Bewertungskorrekturen und Zinserhöhungen reagierte – es war wirklich ein Jahr der gegensätzlichen Hälften 2022 und, wie der Bericht hervorhebt, gab es bei einer Reihe von Kreditgebern eine Zunahme von Verstößen gegen Kreditvereinbarungen und Ausfälle. Mit reduzierter Kreditliquidität wurden die LTVs der Kreditgeber, die noch aktiv Kredite vergaben, reduziert und die Spreads erhöht. Der Bericht weist auch auf diesen bestimmten Vermögenswert hin Klassen erweisen sich als schwierig zu finanzieren (z. B. sekundärer Einzelhandel).“
„Der Kreditmarkt hat in den letzten Monaten gezeigt, dass er in der Lage ist, sich zu drehen und anzupassen – aber die Ära der billigen (und einfachen) Kreditvergabe scheint vorbei zu sein, sicherlich in naher Zukunft.“
Peter Cosmetatos, Chief Executive von CREFC Europe, sagte: „In einer Zeit, in der die Finanzaufsichtsbehörden erneut Interesse an der Stabilität des Bankensektors und dem Immobilienrisiko zeigen, haben wir das Glück, über diese reichhaltige Ressource zu verfügen, um Einblicke in die Schnittstelle zwischen beiden zu geben.“
„Angesichts der raschen Veränderungen im Zinsumfeld überrascht es nicht, dass die Studie zunehmenden Stress zeigt, insbesondere in den Teilen des Kreditmarkts – wie kleinere Challenger-Banken und insbesondere Kreditfonds – die Immobilien mit höherem Risiko bedienen. Es gibt jedoch wenig zu tun deuten auf weit verbreitete immobilienbezogene Probleme im Finanzsektor hin. Der Markt ist vielfältig finanziert und hat in diesem Zyklus keinen übermäßigen Überschwang erlebt, und die Verschuldung ist auf einem vernünftigen Niveau geblieben.“
Euan Gatfield, Head of EMEA CMBS and Loan Ratings, Fitch Ratings, sagte: „Das Kreditvolumen im Jahr 2022 hielt sich bemerkenswert gut, da die LTVs gezügelt und die Kreditzinsen in die Höhe getrieben wurden. Allerdings machte die Akquisitionsfinanzierung einen geringeren Anteil der Kreditvergabe aus als in allen anderen Ländern in den letzten 15 Jahren und war weitgehend die Domäne von Versicherungsgesellschaften, Kreditfonds und ausländischen Banken.“
„Bemerkenswert ist auch, dass rund die Hälfte der Refinanzierung mit einem Wechsel des Kreditgebers verbunden war, weit über der Norm. Inwieweit diese Umstrukturierung die Divergenz der Risikobereitschaft oder der Bilanzkosten der Kreditgeber widerspiegelt, bleibt abzuwarten. Eine interessante Parallele ist die Frage, wie hoch die Neubewertung ist von CMBS im Jahr 2022 spiegelte die Divergenz des Kreditrisikos im Vergleich zum Finanzierungsdruck wider, dem einige Anleiheinvestoren ausgesetzt sind.“
„Was auch immer hinter diesen Umschichtungen stecken mag, wir glauben, dass das Kreditrisiko in diesem und im nächsten Jahr das dominierende Thema für Kreditgeber sein wird. Die Immobilienwerte sind bereits erheblich gefallen, Banken stehen vor erneuter Prüfung, insbesondere die Büromärkte weisen erhebliche Unsicherheit auf, während typische fünf -Jahres-Darlehen, die ihre Fälligkeit erreichen, werden von lockereren Standards für die Vergabe von 2018 und 2019 geprägt sein.“
Mehr Informationen:
Bayes CRE-Kreditbericht: www.bayes.city.ac.uk/faculties … s-cre-lending-report